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オーバーローンも可能な転売用収益不動産

オーバーローンも可能な転売用収益不動産

不動産購入資金をノンバンクの不動産担保ローンで検討される資金需要者はいますが、通常の一戸建て住宅や分譲マンション購入の場合は不動産売買価格の6~7割程度が担保融資可能金額となり、不動産売買価格の100パーセント融資、若しくは登記費用や融資事務手数料、リフォーム資金等を含めたオーバーローン融資はほぼ不可能です。
しかし複数路線の乗り入れる中~大規模なターミナル駅近辺や政令指定都市部のオフィス街等、好立地に建つ収益不動産の短期転売目的による不動産担保ローン利用時には、不動産売買価格を大きく上回るオーバーローンでの担保融資を実行することが可能な融資事例もあります。

ローン会社が収益不動産の購入資金を融資する場合、基本的には不動産売買価格の6~7割程度が担保融資可能上限金額となりますが、収益ビルの建つ立地が好立地であったり、収益不動産購入後の転売先が既に決定していて買主からの買い付け証明まで発行済みのケースは、買い付け証明に記載されている買い付け金額の7割程度を担保ローン可能上限金額と設定するローン会社もあります。

ローン会社の取り扱う不動産担保短期転売資金ローンの返済年数は1~2年以内が基本で、転売先が決定するまでは月々返済は利息のみ支払いの自由返済方式が採用されます。
転売先である買主が決定すれば融資返済期間内であっても中途解約は可能で、ほとんどのローン会社は融資期間にも縛りは設けません。
しかし貸金業者の中には転売先が決定しても最低数ヶ月間は担保融資利用してくれないと中途解約に応じないという、借り手側に不利な取り決めを融資条件とするケースもありますので注意が必要です。

通常の不動産売買相場よりも割安な不動産投資案件は表立って売り出されることはほとんど無く、大概は関係者の内々で不動産売買契約が締結され、一般の不動産市場に流れることはありません。
稀に不動産市場に流れることもありますが、その場合は他業者よりも早く先手で買い付け証明を入れられるかがポイントとなりますので、その際はスピーディーで迅速対応可能なノンバンクの不動産担保ローンをご活用ください。

気になる事例VOL・202 は東京都新宿区在住の丸山様。38歳の男性で、新宿区内で不動産業を営む法人経営者の方です。
地方の収益不動産購入、短期転売資金として1年短期返済型、利息のみ支払いの自由返済方式で1億3000万円の不動産担保融資希望です。

好立地が条件


不動産担保ローン審査対象物件は土地200坪、建物鉄筋コンクリート造5階建てで平成5年新築です。
5階建ての建物1棟を物流会社へ1棟貸ししていて、毎月の賃料は150万円です。
現在は1億3000万円で売出中で、売出価格の100パーセントを不動産担保ローン希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は広島県広島市中区吉島町、広電宇品線市役所前駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引坪相場は平均して坪100~110万円前後です。
市役所前駅近辺は広島市役所、中区役所を中心にオフィスビルや商業ビルが軒を連ねるオフィス街です。
交通アクセスも広電宇品線、広電江波線、JR線と複数路線が利用可能で、広島市内のオフィス街として人気があります。
担保査定としては中級から高級程度の商業地域です。
よって土地坪数200坪、土地坪単価100万円、総額2億円と不動産担保査定評価しました。
収益還元方式での担保査定でも年間賃料1800万円、想定利回り9%で計算しても利回り評価2億円と同額担保査定評価しました。
不動産購入資金として第1抵当順位から1億3000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。

東京都新宿区で不動産業を営む丸山様は、取引先である不動産業者から割安な地方収益物件の購入を打診されます。現在の所有者である売主が不動産売買を急いでいるという理由で、通常相場よりも割安な価格設定になったことでスピーディーな資金調達の必要性を感じた丸山様は、金利は高金利となりますが迅速対応可能なノンバンクの不動産担保ローン利用を検討します。ノンバンクA社は割安な金額で買い付けられることは理解するが、基本的には不動産売買価格1億3000万円の7割である9100万円が担保ローン上限金額と回答します。困った丸山様はノンバンクB社へ担保融資相談します。不動産売買金額満額の担保融資を希望する丸山様に対して営業担当者は、買い付け証明等の出口戦略が明確であれば買い付け証明に記載された金額の7割までの担保融資が可能とアドバイスします。不動産業のネットワークを駆使して転売先である買主を見つけた丸山様は、2億円の買い付け証明を添付してノンバンクB社の担保融資を新たに申し込みます。不動産現地調査、社内融資稟議可決、担保融資必要書類提出、買い付け証明提出、不動産売買契約と平行して融資金額1億3000万円、貸出金利7%、返済年数1年、毎月々75万8300円お支払い、不動産売却時の残金一括返済という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
オーバーローンも担保融資可能な好立地の転売用不動産に関してのまとめです。

・複数路線の乗り入れる中~大規模なターミナル駅近辺や政令指定都市部のオフィス街等、好立地に建つ収益不動産の短期転売目的での不動産担保ローン利用時には、不動産売買価格を大きく上回るオーバーローンでの担保融資を実行することが可能な融資事例もある。
・ノンバンクが収益不動産の購入資金を融資する場合、基本的には不動産売買価格の6~7割程度が担保融資可能上限金額となるが、収益ビルの建つ立地が好立地であったり、収益不動産購入後の転売先が既に決定していて買主からの買い付け証明まで発行済みのケースは、買い付け証明に記載されている買い付け金額の7割程度を担保ローン可能上限金額と設定するローン会社もある。
・ノンバンクの短期転売資金ローンの返済年数は1~2年以内が基本で、転売先が決定するまでは返済は利息のみ支払いの自由返済方式、融資期間にも縛りは設けないが、一部の貸金業者は転売先が決定しても最低数ヶ月間は担保ローン利用しないと中途解約に応じないという、借り手側に不利な取り決めを融資条件とするケースもあるので注意が必要。

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