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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/8/5

実質年率と表面金利の違い

実質年率と表面金利の違い
銀行の住宅ローンやローン会社の不動産担保ローン利用を検討している資金需要者が最も気にされるのが融資実行時の貸出金利のパーセンテージですが、融資金に対する貸出金利には表面金利と実質年率という意味の異なる融資金利表記方法があり、資金需要者が重要視すべき融資金利表記は事務手数料や保証料といった諸費用も総合的に金利換算された実質年率のほうの融資金利です。

資金需要者が不動産担保ローンの融資相談やお問い合わせで融資金利は何%になりますか?と質問されることは多いですが、この質問時にローン会社の融資担当者が答える融資金利のパーセンテージは事務手数料や保証料といった諸費用を利息換算していない表面金利のことです。
表面金利とはローン会社と債務者であるお客様との間で約定した不動産担保ローンの適用金利のことで、大幅な金融情勢の変動を除いて表面金利が金銭消費貸借契約中に変動することはありません(変動金利適用は除く)。
ほとんどの資金需要者は表面金利ばかりを気にして、その他の債務者が支払う義務のある事務手数料や融資保証料、収入印紙代、不動産調査費用といった諸々の融資諸費用のことはあまり気に掛けません。
しかし事務手数料や融資保証料といった諸費用コストも債務者であるお客様が支払う金利ベースとして組み込まれる返済総額ですので、手数料の安さや高さ、中途解約手数料の有無やパーセンテージ等もしっかり把握することが大切です。

実質年率とは表面金利の他に事務手数料や融資保証料、収入印紙や団体信用生命保険料、不動産調査費用や中途解約手数料等、債務者に掛かる諸費用コストをすべて金利換算で組み込んだ実質的な融資金利のことで、表面上の金利表記のみではなく実際にお客様が負担するべき金利相当分を加算して年率表記されるので、不動産担保ローンを検討する際の目安として利用可能です。

表面金利を低金利に設定しても事務手数料やその他諸費用が高額であれば、返済年数にも依りますが実質年率が高金利となる可能性もあります。
返済年数が10年20年といった長期返済型の返済方法と数年毎に契約更新する更新契約型の返済方式とを比較しても、更新手数料の有無で実質年率は変わってきます。
資金需要者は表面金利以外の事務手数料や融資保証料、中途解約手数料や更新手数料の有無等、ご自身が融資契約する金銭消費貸借契約書をしっかり把握して、納得のいく不動産担保ローンを融資利用しましょう。

気になる事例VOL・245 は大阪府高槻市在住の庄司様。50歳の男性で大阪市内で飲食店を経営する個人自営業者の方です。
事業運転資金、おまとめ資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成10年新築です。
庄司様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンが第1抵当権で2500万円設定されていて、融資金残債務は1000万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は大阪府高槻市富田町、JR東海道本線摂津富田駅より徒歩で約5分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪60~70万円前後です。
摂津富田駅近辺は大手スーパーのダイエーやコーナンを中心に、大小商店が隣接する買い物等に便利な商店街です。
交通アクセスも東海道本線、阪急京都線と複数路線が利用可能で、大阪市内へのアクセスも30分以内と利便性は高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価60万円、総額3000万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である銀行の住宅ローン残債務1000万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


大阪市内で飲食店を経営する庄司様は運転資金調達のためメインバンクへ不動産担保ローン相談しますが、確定申告書の内容を理由に融資否決されます。困った庄司様はローン会社A社へ融資相談します。ローン会社A社から500万円の融資実行は問題無く、貸出金利も7%と伝えられ正式に融資申し込みします。社内融資稟議が可決されて融資条件を融資担当者から聞きますが、表面金利は7%だったのに対し事務手数料が5%、1年毎の更新契約で更新手数料が別途発生すると告げられたため庄司様は一旦融資契約を保留します。表面金利ではなく実質年率が重要と思った庄司様はローン会社B社へ改めて融資相談します。融資相談時に表面金利や事務手数料、更新契約ではない長期返済が可能かどうかを融資担当者とヒアリングして、すべての融資条件に納得したため担保融資申し込みしました。不動産現地調査、融資必要書類提出、先順位銀行の残高証明書発行、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々3万6000円お支払い、返済総額860万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
実質年率と表面金利の違いに関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローン利用を検討している資金需要者が気にするのが融資実行時の貸出金利のパーセンテージだが、貸出金利には表面金利と実質年率という意味の異なる融資金利表記方法があり、資金需要者が重要視すべき融資金利表記は諸費用も金利換算された実質年率のほうの融資金利である。
・資金需要者は表面金利ばかりを気にして債務者が支払う義務のある事務手数料や融資保証料、収入印紙代、不動産調査費用といった諸費用のことは気に掛けないが、諸費用コストも債務者が支払う金利ベースとして組み込まれる返済総額なので手数料、中途解約手数料の有無等も把握することが大切。
・実質年率とは表面金利の他に事務手数料や保証料、団体信用生命保険料、中途解約手数料等、債務者のコストを金利換算で組み込んだ実質的な融資金利のことで、表面上の金利表記のみではなく実際に債務者が負担する金利相当分を加算して年率表記されるので担保ローン検討の目安として利用可能。

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