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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/8/26

自営業の営業継承で担保融資利用

自営業の営業継承で担保融資利用
ローン会社の取り扱う不動産担保ローンを融資利用する際に、会社員が居住用として現在利用中の不動産を担保にする場合は総量規制の対象となりますが、親や親族が営んでいる自営業を会社員が営業継承する場合には総量規制の対象外となり、事業運転資金や新規開業資金の担保融資利用が可能となります。

会社員や年金生活者、パートやアルバイトで生計を立てている資金需要者が居住用不動産を担保にする場合は、総量規制の対象となり年収の3分の1までが融資上限金額となります。
しかし親や親族が自営業を営んでいて、その事業を会社員である資金需要者が営業継承しようとする場合は、資金需要者は自営業者という扱いとなり総量規制の対象からも除外されます。

例えば親が自宅の一部を店舗利用して自営業者だったケースで急な相続が発生した場合、会社員である相続人は土地や建物といった不動産の他に店舗の営業権利にも相続権が発生します。
店舗を廃業させずに会社員が継続して自営業を営業継承すると、ローン会社は会社員と自営業者の兼業という業態で認識しますので、総量規制の対象から除外されて事業運転資金や新規開業資金といった事業資金の融資利用も可能となる訳です。

自営業の営業継承をする際には個人であれば新たに管轄の税務署へ開業届(代表者の変更届等)を提出する必要がありますし、法人であれば株式取得後に代表取締役の変更登記をする必要が生じます。
自営業の営業継承してローン会社から不動産担保ローンを融資利用する場合には、新たな代表者となった資金需要者から来期以降の事業売上見込み、資金繰りの見通し等を記した借入計画書や改善計画書の提出を求められる事があります。
借入計画書には事業の現状や見通し、収支や資金繰りの見通しを前期、当期、来期移行と売上目標を設定し、改善計画書には事業の概要や経営の課題、問題点、改善案等を細かく記入することを求められます。

親族から営業継承した自営業の運転資金を調達したいのに会社員だから担保融資を受けられないと諦めている資金需要者の方は、お気軽にローン会社へ不動産担保ローン相談してみてください。

気になる事例VOL・246 は東京都江戸川区在住の津島様。47歳の男性で、東京都内の飲食店にお勤めの会社員の方です。
親から相続した店舗併用住宅を担保に店舗の運転資金、カードローンおまとめ資金として20年長期返済型、元利均等返済方式として1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造3階建てで平成7年新築です。
店舗併用住宅で1階部分に親が経営していた居酒屋、2階3階部分は津島様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
津島様が父親から相続した店舗併用住宅で、住宅ローンや担保ローン利用はありません。税金未納もありません。


不動産担保ローン審査対象物件は東京都江戸川区篠崎町、都営新宿線篠崎駅より徒歩で約5分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪100~110万円前後です。
篠崎駅近辺は大手ドラッグストアやスーパーが隣接しており、買い物等の住環境は便利です。
交通アクセスも都営線利用で新宿まで乗り換え無しでアクセス出来て利便性も高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
店舗併用住宅という点を考慮して返金相場よりも少し坪単価をマイナスしました。
よって土地坪数30坪、土地坪単価90万円、総額2700万円と不動産担保査定評価しました。
担保権設定は無く、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目4割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


東京都内の飲食店に勤務する津島様は、生前に父親が経営していた居酒屋を営業継承することを決意します。不動産の相続登記は終了していましたが、居酒屋の営業継承手続きはしていなかったため管轄の税務署へ出向き事業の代表者変更届を提出します。居酒屋は週末だけの営業にして、平日は現在の飲食店に会社員として勤めるという形を取り営業をスタートします。居酒屋の運転資金調達のため都市銀行Aに不動産担保ローンで融資相談したところ、会社員と自営業というダブルワークでは融資は不可能と告げられます。困った津島様はローン会社B社へ不動産担保ローンを改めて融資相談します。会社員と自営業の兼業で問題ないことを融資担当者から告げられたため正式に融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類提出、開業届けの提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々7万2000円お支払い、総額1720万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
自営業の営業継承で担保融資利用に関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンを融資利用する際に、会社員が居住用として現在利用中の不動産を担保にする場合は総量規制の対象となるが、親族が営んでいる自営業を会社員が営業継承する場合には総量規制の対象外となり、事業運転資金や新規開業資金の担保融資利用が可能となる。
・会社員や年金生活者、パートやアルバイトで生計を立てている資金需要者が居住用不動産を担保にする場合は総量規制の対象となるが、親や親族が自営業者でその事業を会社員が営業継承する場合は自営業者扱いとなり総量規制の対象からも除外される。
・自営業の営業継承してローン会社から不動産担保ローンを融資利用する場合には、新たな代表者となった資金需要者から来期以降の事業売上見込み、資金繰りの見通し等を記した借入計画書や改善計画書の提出を求められる事がある。

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