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根抵当権の元本確定で追加融資

2018/7/14

不動産担保ローンを融資利用すると担保不動産に抵当権や根抵当権といった担保権設定が登記されますが、根抵当権の極度額を大きい金額で設定されると後順位からの新規担保融資が受けづらくなります。
根抵当権の極度額を融資金の残高として担保不動産の評価金額から差し引かれるため大きい金額の根抵当権設定の後順位からの新規担保融資が厳しくなるのですが、根抵当権者と債務者が協議して根抵当権の元本確定が成立すれば極度額の範囲内での追加融資が不可能となりますので、大きい極度額の根抵当権を残したまま後順位からの新規担保融資が可能となる融資事例もあります。

根抵当権の元本確定とは極度額の範囲内で繰り返し担保融資が受けられるという根抵当権の権利を放棄して、その時点でいくらの借入金を返済する義務が残っているのか確定させることを根抵当権の元本確定といいます。
根抵当権者である債権者、根抵当権設定者である債務者の双方から申し立てすることが可能ですが、債務者側から申し立てする場合は確定日付が設定されていない限り、根抵当権設定日から3年以上経過していないと根抵当権の元本確定を請求出来ませんので注意しましょう。
根抵当権設定と同時に確定日付も設定されていれば、確定日付が到来した段階で根抵当権の元本確定することが可能です。

資金需要者が根抵当権を残したまま第2抵当順位から不動産担保ローンを融資利用する場合、根抵当権の融資残債務が少なくても極度額の設定金額が大きすぎて担保余力が不足することがあります。
根抵当権者と協議して極度額を少なく登記し直す極度額変更手続き登記という解決手法もありますが、極度額を下げる変更登記の裁量は債権者側にありますので必ずしも資金需要者側に有利な極度額変更登記になるものではありません。
極度額変更登記と比較すると根抵当権の元本確定は確定した時点での債権額が確定しますし、根抵当権の元本確定後は根抵当権を利用した繰り返しの追加融資が不可能となりますので、後順位で担保権設定するローン会社側も先順位担保ローンの融資金が膨れ上がるというリスクを回避できますので債権保全も万全となります。

例えば評価金額2500万円の担保不動産に根抵当権が極度額2000万円設定されている場合、ローン会社の融資可能金額は評価金額の7割程度である1800万円前後となりますので融資残債務に関わらず極度額2000万円が登記されている以上は新規の不動産担保融資は不可能です。
しかし根抵当権の融資残債務が300万円で根抵当権の元本確定が出来れば極度額の大小に関わらず、第2抵当順位からでも1000万円以上の不動産担保融資が可能となります。
根抵当権の極度額が大きく設定されていても極度額変更や元本確定など、様々な解決方法がありますので資金需要者の方は諦めずに先ずはお気軽に融資相談してみてください。

気になる事例VOL・266　は神奈川県海老名市在住の栗本様。海老名市内で建設業を営む法人経営者の方です。
銀行の根抵当権を残したまま第2抵当順位から10年長期返済、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで昭和59年新築です。
栗本様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
第1順位でメインバンクの根抵当権極度額が2000万円設定されていて融資金残債務は500万円あります。返済延滞や税金未納はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県海老名市国分北、小田急小田原線蛯名駅より徒歩で約15分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50～60万円前後です。
海老名駅近辺は丸井やイオン、ららぽーと等の商業施設が建ち並ぶ活気あふれる商業地で買い物等の住環境は便利です。
交通アクセスも小田急線、相鉄線と複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価50万円、総額2500万円と不動産担保査定評価しました。
根抵当権の極度額が2000万円設定されているため大幅な極度額の減額か、根抵当権の元本確定が可能であれば第2抵当順位からの500万円の不動産担保融資実行は可能です。

海老名市内で建設業を営む栗本様は事業資金捻出のため、メインバンクの担保設定されている根抵当権を利用した追加融資を申し込みますが、直近2年の決算書の内容悪化を理由に融資否決されます。困った栗本様はローン会社A社へ第2抵当順位からの不動産担保ローンを申し込みますが、メインバンクの根抵当権極度額の金額が大きすぎるので第2抵当順位からの不動産担保ローンは難しいと告げられます。栗本様は諦めずにローン会社B社へローン相談すると、融資担当者から根抵当権の元本確定が可能であれば第2抵当順位からの担保融資が出来るとアドバイスされます。栗山様は銀行担当者に根抵当権の元本確定を相談、担当者から根抵当権が今後利用できなくなると伝えられますが、栗本様は承諾して手続きを開始します。無事に根抵当権の元本確定が決定したためローン会社B社による不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利8％、返済年数10年、毎月々6万円、返済総額728万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

根抵当権の元本確定で追加融資に関してのまとめです。

・根抵当権極度額を融資金残高として担保不動産の評価金額から差し引かれるため根抵当権設定の後順位からの新規担保融資は厳しくなるが、根抵当権者と債務者が協議して根抵当権の元本確定が成立すれば極度額の範囲内での追加融資が不可能となるので、根抵当権を残したまま後順位からの新規担保融資が可能となる融資事例もある。
・根抵当権の元本確定とは極度額の範囲内で繰り返し担保融資が受けられるという根抵当権の権利を放棄、その時点でいくらの借入金を返済する義務が残っているのか確定させることを根抵当権の元本確定という。
・根抵当権の元本確定は確定した時点での債権額が確定するし、根抵当権の元本確定後は根抵当権を利用した追加融資が不可能となるので、後順位で担保権設定するローン会社側も先順位担保ローンの融資金が膨れ上がるというリスクを回避できるので債権保全も万全。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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