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住宅ローン支払い中に不動産担保ローン利用

住宅ローン支払い中に不動産担保ローン利用

住宅ローン支払い中で第2抵当順位、第3抵当順位からローン会社の不動産担保ローンを融資利用出来るかというローン相談や不動産担保ローン融資お問い合わせは多いですが、銀行やフラット35の住宅ローン支払い中でも担保となる不動産に十分な担保余力があればローン会社の不動産担保ローンは抵当順位を問わず融資利用することは可能です。

 

会社勤めの会社員にしても法人経営者や個人自営業者といった事業者にしても、自宅不動産を購入する際には銀行や地方銀行の住宅ローンやフラット35を活用して不動産購入するのが一般的で、返済年数も最長35年の長期返済ローンを組んで毎月々の返済額を抑える住宅ローン利用者がほとんどです。

銀行等の住宅ローンを融資利用する際には、土地と建物の購入代金を合算した不動産購入金額の総額を頭金無しのフルローンでローン付けする不動産購入者も多く、中には住宅ローンに関わる諸費用や登記費用等まで住宅ローンの後順位から第2抵当権設定して融資利用する不動産購入者もいます。

銀行等の住宅ローンをフルローンで融資利用していて返済年数も35年の長期返済で組んでいる場合、返済年数もまだ数年しか経過していなくて大きい金額の返済内入れ等をしていなければ、ローン会社の第2第3抵当権設定での不動産担保融資利用はほぼ不可能です。

 

住宅ローン支払い中でもローン会社の不動産担保ローンを融資利用出来る条件は、担保不動産の担保余力金額よりも住宅ローンの融資残債務が下回っていることが最低条件となります。

ローン会社の取り扱う不動産担保ローンの融資上限金額は担保不動産の実勢価格の7割から8割程度が相場ですが、第1抵当順位に銀行の住宅ローンが残っていて第2抵当順位からの不動産担保ローン融資可能金額を算出する場合は、担保不動産全体の融資可能金額から住宅ローンの融資残債務に2年分の想定される遅延損害金を加算した金額を減算すると第2抵当権設定での融資可能金額が算出出来ます。

例えば担保不動産の実勢価格が2000万円で住宅ローンの融資金残債務が500万円残っていたと仮定すると、担保不動産実勢価格の7割程度である1400万円が担保不動産全体の融資可能金額となり、住宅ローンの残債務500万円に想定遅延損害金(年14%)2年分を加算した金額640万円を減算、1400万円から640万円を差し引いた760万円が第2抵当順位から担保融資出来る上限金額となります。

 

上記の融資上限金額算出方法と異なった審査基準を設けているローン会社やノンバンクもありますので、第2抵当順位からの不動産担保融資を希望される資金需要者の方は、まずはお電話やメール相談等であらかじめ確認しておくことをお勧めします。

 

気になる事例VOL・304 は京都府京都市在住の真鍋様。59歳の男性で、京都市内で定食屋を営む個人自営業者の方です。

銀行住宅ローンを残したまま、第2抵当順位から事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済法方法で500万円の不動産担保融資希望です。

 



不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成15年新築です。
真鍋様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行の住宅ローンが第1抵当権で2000万円設定されていて、融資金残債務は800万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は京都府京都市伏見区小豆屋町、近鉄京都線伏見駅より徒歩で約15分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50~60万円前後です。
伏見駅近辺は大きな商業施設はありませんが、中小商店が軒を連ねる買い物等に不便の無い住宅地です。
交通アクセスも近鉄京都線、京阪本線と複数路線が利用可能で利便性もあります。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価50万円、総額2500万円と不動産担保評価査定しました。
第1抵当権者の銀行住宅ローンの残債務800万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。


京都市内で定食屋を営む真鍋様は事業運転資金を資金調達しようとメインバンクへ不動産担保融資相談しますが、銀行の住宅ローンが残っていて後順位では担保融資は不可能と融資審査が否決されます。困った真鍋様はローン会社の不動産担保ローン融資相談します。担保不動産の内容と住宅ローンの残債務を正確に伝えて机上での融資審査をお願いします。融資担当者から第2抵当順位での500万円の不動産担保ローンは可能と伝えられ、真鍋様は正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の取得、銀行住宅ローンの残高証明書の取得、社内融資稟議可決、不動産担保ローン融資事前説明、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利9%、返済年数20年、毎月々4万5000円お支払い、返済総額1080万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

住宅ローン支払い中に不動産担保ローン利用に関してのまとめです。

 

・住宅ローン支払い中で第2第3抵当順位からローン会社の不動産担保ローンを融資利用出来るかというローン相談や不動産担保ローン融資お問い合わせは多いが、銀行やフラット35の住宅ローン支払い中でも担保不動産に十分な担保余力があればローン会社の不動産担保ローンは抵当順位を問わず融資利用することは可能。

・銀行やフラット35を利用した住宅ローンをフルローンで融資利用していて返済年数も35年の長期返済で組んでいる場合、返済年数もまだ数年しか経過していなくて大きい金額の返済内入れ等をしていなければ、ローン会社の第2第3抵当権設定での不動産担保融資利用はほぼ不可能。

・ローン会社の不動産担保ローンの融資上限金額は担保不動産の実勢価格の7~8割程度が相場だが、第1抵当順位に住宅ローンが残っていて第2抵当順位からの不動産担保ローン融資可能金額を算出する場合、担保不動産全体の融資可能金額から住宅ローンの融資残債務に2年分の想定遅延損害金を加算した金額を減算すると第2抵当権設定での融資可能金額が算出可能。

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