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収益物件担保ローンは保証金に留意が必要

2014/6/25

不動産担保ローンで資金調達するお客様の中で、ご自身の所有する収益不動産を担保として不動産担保ローンの申し込みをするケースがあります。居住用不動産以外の不動産担保ローンは物件所有者がサラリーマンであっても総量規制の対象外となりますのでノンバンクの不動産担保融資審査基準も下がりますが、融資実行する際の留意点としては賃借人が賃貸借契約した際に預けた保証金です。賃借人から預かっている保証金は賃借人退去時に減価償却して、残った保証金には返済義務が生じますので、ノンバンクが収益不動産を担保とした不動産担保ローンの評価金額を算出する際には、不動産評価金額から保証金を減計算する必要があります。不動産担保評価に直結しますので、賃貸人たる物件所有者は減価償却した後の保証金の把握は必須です。
本日はご子息の留学資金、教育資金調達のため、所有する収益不動産を担保とした個人向け不動産担保ローンを希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･86　は神奈川県厚木市在住の橋本様。50歳の男性で、東京都内の電力会社にお勤めのサラリーマンの方です。
ご子息の教育資金として、ノンリコースローン返済方式で500万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件：神奈川県厚木市栄町の収益不動産
登記簿権利（甲区）：橋本様権利
登記簿権利（乙区）：根抵当権設定あり　地方信用金庫A信金　極度額500万円　残債務400万円
利用形態：現在中華料理店に一括貸し　賃料月額20万円　保証金300万円
土地35坪　鉄筋コンクリート造2階建て平成2年新築
担保査定：不動産担保ローン審査対象物件は小田急小田原線本厚木駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置する。本厚木駅近辺には大手スーパーのイオンやイトーヨーカドー等の商業施設、厚木市役所も隣接している生活環境の優れた地域である。都心へのアクセスも良好で不動産需要も高い。本厚木駅徒歩10分圏内の不動産土地取引坪相場は平均65～70万円で取引されていて、不動産担保ローン審査対象物件と同等レベルの収益不動産賃料相場は平均20～25万円で賃貸取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は本厚木駅から徒歩10分以内、本厚木駅から続く商店通りに面しているため通常土地取引坪相場、通常収益不動産賃貸相場での取引が可能と判断。よって通常土地取引相場では土地坪数35坪×坪単価65万円=総額2275万円、通常収益不動産賃貸相場では利回り12％算出で総額2000万円と不動産担保評価。不動産担保ローン審査対象物件は現在賃貸中なので、通常収益不動産賃貸相場算出の総額2000万円を不動産担保評価として採用しました。第1根抵当権者A信金の極度額500万円と保証金300万円を差し引き、第2抵当順位で500万円の不動産担保融資を実行しても不動産担保融資掛け率65％と融資限度額以内である。橋本様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として源泉徴収表2年分、各種納税証明書、第1根抵当権者A信金融資残高証明書、収益不動産賃貸借契約書、保証金預かり証書等をご用意いただきまして後日、融資金額500万円、貸出金利8％、返済年数20年、毎月々4万2000円、返済総額1004万円という内容の個人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

本日はご子息の教育資金調達のために、所有する収益不動産を担保とした個人向け不動産担保ローンを希望されたお客様の事例をご紹介しました。
橋本様も「保証金を不動産担保評価から減計算されるとは思ってもいなかった。それでも不動産担保融資が実行されたので安心しました。」と安堵されていました。
気になる事例VOL･86　本日はこの辺で。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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