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家族名義の担保提供ローンは二親等までが一般的

2019/6/15

家族名義の不動産を担保に銀行やローン会社の不動産担保ローンを融資利用する資金需要者は多いですが、家族や親族の担保提供を受けられるのは一般的には一親等である資金需要者本人及び配偶者の両親と子供、二親等にあたる資金需要者と配偶者からみた祖父母や兄弟姉妹、孫までとなります。

資金需要者である本人以外の不動産を担保にする場合、個人では一般的には資金需要者からみて二親等の親族まで、法人では法人経営者の二親等までの親族と会社役員までが担保提供者となることが可能です。
資金需要者の親族ではない全くの第三者は担保提供の意思があったとしても、担保提供者として契約行為を締結することは出来ません。
資金需要者の親族や会社役員以外の第三者が担保提供できない理由は、第三者に対する詐欺や脅迫等の強制や犯罪行為を未然に防ぐという意味合いがあります。
資金需要者からみて二親等までの親族は身内としての関係性が強く、いざ主債務者である資金需要者が返済延滞や返済不能に陥った際に積極的に債務返済に協力してくれるという債権者側からみた債権保全の観点があります。

資金需要者からみた一親等とは資金需要者とその配偶者である妻、それぞれの両親と子供となります。
例えば資金需要者が夫で不動産の担保提供者が妻側の両親、夫側からみていわゆる義父や義母であったとしても、直接の血縁関係ではありませんが担保提供者としてローン会社との金銭消費貸借契約締結は可能となります。
資金需要者の実の子供も一親等ですので成人していて不動産を所有していれば、資金需要者である親が主債務者で不動産所有者である実子が担保提供者としてローン会社との金消契約締結はもちろん可能です。

資金需要者からみた二親等とは資金需要者本人とその配偶者である妻からみた双方の祖父母、兄弟姉妹、孫となります。
一親等のケースと同じく資金需要者からみて義理の血縁関係であった場合、例えば資金需要者が夫で担保提供者が妻側の兄というケースでも二親等の親族という関係なので担保提供することに何ら問題は生じません。

ローン会社の担保提供者として一親等でも二親等でも担保提供の権利は有しますが、担保提供を受けるうえで一番重要なのは担保提供者の明確な協力姿勢と意思表示です。
担保提供者が協力的でなかったり消極姿勢ですと、主債務者が返済延滞や返済不能に陥った際に必ず揉め事が生じます。
資金需要者と担保提供者がどのような間柄であれ、担保提供を受諾する旨をしっかり意思確認することが大事です。

気になる事例VOL・289　は宮城県仙台市在住の柏原様。60歳の男性で、仙台市内で居酒屋を経営する個人自営業者の方です。
妻の兄である義兄からの担保提供で事業資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で300万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地60坪、建物木造3階建てで平成20年新築です。
柏原様の奥様のお兄様が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンが第1抵当権で3000万円設定されていて、融資金残債務は2000万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は宮城県仙台市青葉区春日町、東北新幹線仙台駅より徒歩で約15分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪80～90万円前後です。
仙台駅近辺は大手デパートのパルコやロフト、大手ホテルや量販店が林立する活気ある地方都市です。
交通アクセスも東北新幹線、東北本線、地下鉄南北線、仙石線と複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては高級な住宅地です。
よって土地坪数60坪、土地坪単価80万円、総額4800万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者の銀行住宅ローン2000万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から300万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割と融資上限金額以内で問題ありません。

仙台市内で居酒屋を営む柏原様は事業資金捻出のためローン会社へ自宅の不動産を担保に不動産担保ローンを申し込みますが、以前に銀行から借りた融資金の残債務が多く担保余力が無いという理由で融資審査が否決されます。困った柏原様は親族である義兄に担保提供をお願いし、義兄は担保提供を快諾します。ローン会社へ義兄の担保提供で改めて不動産担保融資相談すると、銀行住宅ローンは大きく残っているものの担保評価が高く担保余力もあるため、第2抵当順位からでも300万円の不動産担保融資は可能と机上評価回答されます。回答を受けた柏原様は義兄の協力の元、正式にローン会社へ不動産担保融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類取得、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書締結を経て後日、融資金額300万円、貸出金利9％、返済年数10年、毎月々3万8000円お支払い、返済総額456万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

家族名義の担保提供ローンは二親等までが一般的に関してのまとめです。

・家族名義の不動産を担保に銀行やローン会社の不動産担保ローンを融資利用する資金需要者は多いが、家族や親族の担保提供を受けられるのは一般的には一親等である資金需要者本人及び配偶者の両親と子供、二親等にあたる資金需要者と配偶者からみた祖父母や兄弟姉妹、孫までとなる。
・資金需要者である本人以外の不動産を担保にする場合、個人では資金需要者からみて二親等の親族まで、法人では法人経営者の二親等までの親族と会社役員までが担保提供者となることが可能で、全くの第三者は担保提供の意思があったとしても担保提供者として契約締結することは不可能。
・一親等でも二親等でも担保提供する権利は有するが担保提供を受けるうえで一番重要なのは担保提供者の明確な協力姿勢と意思表示で、担保提供者が協力的でないと主債務者が返済不能に陥った際に必ず揉め事が生じるので、どのような間柄であれ担保提供を受諾する旨をしっかり意思確認することが大事。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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