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法地住宅の不動産担保査定

法地住宅の不動産担保査定

一戸建て住宅で、主に郊外のニュータウンや新興分譲地で法地(のりち)上に建築された不動産物件を散見します。斜面部分を石造りにして高級感を演出したり、道路面からの高低差を利用して眺望や日照を確保したりと法地不動産は高級感があります。しかし不動産担保ローン審査対象物件で不動産担保評価金額を算出する際は、平坦地部分のみを有効土地面積と計算し、建築物の建てられない法面(斜面)部分は不動産担保評価対象外となります。土地登記簿謄本の土地面積には法地部分も含まれますので、例えば土地総坪数100坪内20坪法地の場合は平坦地部分のみの有効土地坪数80坪が不動産担保評価対象となります。不動産担保ローン業者が法地不動産を評価査定する場合は、建築物の建造可能な平坦地部分のみの不動産評価査定となります。
気になる事例VOL・52 は東京都青梅市在住の三浦様。54歳の男性で、東京都内の電気メーカーに勤務するサラリーマンの方です。
売却予定の自宅は法地上に立つ美築の中古建物付きです。
住宅ローン延滞金返済資金として、1年短期契約の不動産売却時一括弁済方式で400万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件:東京都青梅市滝ノ上町の一戸建て住宅
登記簿権利(甲区):三浦様権利
登記簿権利(乙区):抵当権設定有り 地方信用金庫O信用金庫 抵当権設定1500万円 残債務400万円
利用形態:居住用住宅
土地100坪(平坦地有効土地坪数80坪、法面20坪) 木造2階建て平成4年新築
三浦様ご家族5人が居住
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件はJR青梅線青梅駅より徒歩で約15分の新興分譲地に位置する。青梅駅近辺は大手スーパーや大小商店等は特に無い閑散とした住宅街。買い物等は自家用車等で街道沿いに出るしかないので、生活環境は移動手段の有無で大きく変わる。不動産担保ローン審査対象物件のある地域は車社会なので、駅近辺に商店等が無くても一概に不便とは言えない。街道沿いに出れば大型量販店が点在しているので生活環境は普通である。都心へのアクセスも新宿、東京駅まで中央線で一本と便利である。青梅駅徒歩15分圏内の不動産土地取引平均坪相場は20~25万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は青梅駅から徒歩で15分以内、土地の大きさも有効土地坪数80坪と、広めの土地が好まれる青梅市でも十分な広さである。法地不動産の長所短所はあるが一定の需要も見込めるため、通常土地取引相場での売買が可能と判断。よって有効土地坪数80坪×坪単価20万円=総額1600万円と不動産担保評価。住宅ローンの融資残債務400万円と想定遅延損害金2年分を不動産担保評価から差し引いても400万円の不動産担保融資実行に問題は無い。三浦様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として源泉徴収票2年分、各種納税証明書、第1抵当権者O信用金庫融資残高証明書、不動産売却媒介契約書等をご用意いただきまして後日、融資金額400万円、貸出金利7%、返済年数1年、毎月々2万3000円の利息のみお支払い、売却時融資残金一括弁済という内容の個人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。
本日は不動産売却までのつなぎ資金を、個人向け不動産担保ローンで希望されるお客様の事例をご紹介しました。
三浦様も「住宅ローン返済の延滞分を止めることができて良かった。これで不動産売買に集中できます。」と喜んでおられました。
気になる事例VOL・52 本日はこの辺で。

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