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調整区域物件融資へのハードル

2014/5/21

市街化調整区域とは市街化を抑制する区域で、都市開発や一戸建て住宅等の建築を制限している区域のことです。不動産担保ローンのお問い合わせで、市街化調整区域の不動産を担保として融資を希望される方がいらっしゃいますが、原則として市街化調整区域内の農地等への不動産担保ローン融資実行は不可能です。しかし計画区域線引き前から宅地並み課税されている土地や、地目が宅地の不動産への担保融資は原則的に融資実行が可能となる場合もあります。農家の分家住宅も不動産担保ローンの融資審査対象となりますので、市街化調整区域内の不動産でも気軽にご相談ください。
本日は市街化調整区域内の不動産を担保として、ノンバンクの不動産担保ローンを希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･77　は埼玉県熊谷市在住の吉田様。48歳の男性で、医療系コンサルタント会社にお勤めのサラリーマンの方です。
税金納税資金として元金据え置き自由返済で、300万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件；埼玉県熊谷市広瀬の更地
登記簿権利（甲区）：吉田様権利
登記簿権利（乙区）：抵当権設定あり　JA農協　抵当権設定500万円　残債務300万円
利用形態：実家農業用資材置き場として利用
土地140坪　公道北道路4m面する
担保査定：不動産担保ローン審査対象物件は秩父鉄道線ひろせ野鳥の森駅より徒歩で約10分の市街化調整区域に位置する。ひろせ野鳥の森駅近辺には駅ビルや大小商店等は皆無である。熊谷運動公園や宮塚古墳等の自然環境豊かな地域で、田畑も点在する農業に特化した街並みである。昔から生活する農家や分家住宅が密集したエリアで、新規のファミリー層住居の獲得見込みはほとんど無い。不動産市場の需要も無いため、再建築可能な不動産であっても厳格な不動産担保評価を要する。ひろせ野鳥の森駅徒歩10分圏内の再建築可能不動産の不動産土地取引坪相場は平均5～10万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件はひろせ野鳥の森駅から徒歩10分圏内、線引き前から宅地並み課税されている第3者の建物建築可能な不動産だが土地坪数が140坪と広大、分筆出来ない地形でグロスが張るため通常土地取引相場よりも割安な坪単価を融資審査採用。よって土地坪数140坪×坪単価3万円=総額420万円と不動産担保評価。第1抵当権者JA農協の不動産担保ローン融資残債務が300万円残っているため、不動産担保融資掛け率が既に71%を超えており、融資限度上限額であるため不動産担保融資否決と最終融資審査判断。吉田様の信用与信情報も問題なく、市街化調整区域内の建築制限もクリアしてましたが、不動産担保評価金額不足のため不動産担保ローン審査否決となりました。

本日は市街化調整区域内の不動産を担保として、ノンバンクの個人向け不動産担保ローンを希望されたお客様の事例をご紹介しました。
吉田様も「不動産担保融資実行には至らなかったが、市街化調整区域内の不動産というだけで銀行や他のノンバンクは相談にすら乗ってくれなかったので感謝してます。」と仰られてました。
気になる事例VOL･77　本日はこの辺で。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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