気になる事例

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資金需要者の判断能力の確認

2014/6/7

不動産担保ローンの契約締結にあたり、不動産所有者が認知症等で充分な判断能力や意思確認が取れない場合は、たとえ契約締結に至ったとしても金銭消費貸借契約自体が無効となるため不動産担保ローンの融資審査は否決されます。認知症と診断された不動産所有者が不動産担保ローンで融資契約を締結するためには、家庭裁判所を介した成年後見制度で選定された成年後見人の承諾が必要となります。成年後見人に選定されると、不動産や預貯金等の財産管理に関する権限を委託されますので、認知症と診断された不動産所有者に変わって不動産担保ローンの契約締結が可能となります。
本日は認知症で日常生活にも支障をきたした不動産所有者が、住宅金融公庫等の毎月々の借金返済が出来なくなったため、長男である成年後見人の承諾、協力を得てノンバンク利用による不動産担保ローンでの借り換えを希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･82　は大阪府高槻市在住の新庄様。65歳の男性で無職です。2年前に認知症の診断を受けて、長男が成年後見人として登記されています。長男は35歳で、高槻市内で中古車販売業を営む法人経営者の方です。
銀行住宅ローン返済資金、その他生活関連借金完済資金として2000万円の法人向け不動産担保融資希望です。

担保物件：大阪府高槻市高槻町の一戸建て住宅
登記簿権利（甲区）：新庄様権利
登記簿権利（乙区）：抵当権設定あり　住宅金融公庫　抵当権設定2000万円　残債務1300万円
利用形態：居住用住宅
土地60坪　木造平屋建て昭和50年新築
新庄様と長男家族の4人が居住
担保査定：不動産担保ローン審査対象物件は東海道本線高槻駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置する。高槻駅近辺は西武デパートや松坂屋等が軒を連ね、高槻市役所も隣接する利便性の高い地域である。高槻駅徒歩10分圏内の不動産土地取引平均坪相場は平均70～75万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は高槻駅から徒歩10分以内、駐車場スペースも3台分確保と申し分ない広さである。建物は築39年と古いが、介護のためのバリアフリー化がされているためマイナス要因にはならない。通常取引相場での売買が可能と判断。よって土地坪数60坪×坪単価70万円=総額4200万円と不動産担保評価。住宅金融公庫の残債務1300万円、カードローン総額500万円の完済資金として2000万円の不動産担保ローンを融資実行しても、不動産担保融資掛け率47％と融資限度額以内であるため問題は無い。新庄様は無職で返済原資が無いため、成年後見人の長男が主債務者としてご契約いただくことを融資決済の条件とさせていただきました。新庄様とご長男には不動産担保ローン融資審査に必要な書類として、決算書3期分、各種納税証明書、住宅金融公庫へ融資完済の申し出及び抵当権抹消書類発行の依頼、カードローン融資残高明細書、成年後見人登記をされていることの証明書等をご用意いただきまして後日、融資金額2000万円、貸出金利6％、返済年数25年、毎月々12万9000円、返済総額3866万円という内容の法人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

本日は認知症の不動産所有者が成年後見人の承諾、協力を得て、住宅金融公庫や生活関連借金返済をノンバンク利用による法人向け不動産担保ローンで借り替えたお客様の事例をご紹介しました。
新庄様のご長男も「父が認知症で働けなくなり、住宅金融公庫等の返済も出来なくなっていた。返済年数を25年と長く組んでくれたおかげで毎月の返済金額も圧縮できました。」と喜んでました。
気になる事例VOL･82　本日はこの辺で。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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