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無登記ローンの現状

無登記ローンの現状

不動産担保ローンの金融商品で担保権を設定せずに、無担保設定状態で融資実行する不動産担保ローン登記設定留保という金融商品がありました。担保権を設定せずに融資実行が受けられると資金需要者から人気のある金融商品でしたが、その融資実態が無担保信用貸付と変わらないことから、貸金業法改正に伴いほとんどの貸金業者が取り扱わなくなっているのが現状です。不動産担保権設定本登記よりも権利の微弱な抵当権設定仮登記や根抵当権設定仮登記という仮登記方式の金融商品もありますが、印鑑証明の期日内(発効日より3ヶ月)であれば貸金業者が担保権を本登記へ移行出来るため、債務者にとって有意義な登記とは言えません。仮登記設定にせよ本登記設定にせよ、登記簿上には登記履歴は残りますので、貸出金利や返済年数等の融資条件の緩和される本登記での不動産担保ローンがお勧めです。
本日は不動産担保ローンを根抵当権設定仮登記での借り入れを希望するも融資条件が悪化するため、根抵当権設定本登記での不動産担保ローンを利用されたお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・115 は千葉県佐倉市在住の大久保様。50歳の男性で、佐倉市内で食品卸業を営む法人経営者の方です。
手形決済資金として1年短期契約、毎月々お利息のみお支払い、期日一括返済プランで300万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地60坪、建物鉄筋コンクリート3階建てで平成6年新築です。
大久保様ご家族が居住用住宅として現在利用中です。
C信用金庫が第1抵当権設定で債権額1000万円、融資算債務400万円あります。返済延滞や税金未納等はありません。
不動産担保ローン審査対象物件は京成本線ユーカリが丘駅より徒歩で約15分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引坪相場は平均で坪30~35万円です。大規模な住宅分譲団地で道路や住居の区画整理、緑地公園等が行き届いた美麗な街並みで人気の高い分譲地です。よって通常の不動産売買相場での取引が可能と判断しました。土地坪数60坪×坪単価30万円=総額1800万円と不動産担保査定評価しました。第1抵当権者C信用金庫の融資残債務を差し引いても第2根抵当権本登記での300万円の融資実行に問題はありません。大久保様には後日、融資金額300万円、貸出金利8%、返済年数1年の更新型融資、毎月々お利息のみお支払い、元金内入れ自由返済方式の不動産担保ローンが融資実行となりました。
不動産担保ローン登記設定留保、担保権仮登記、本登記による融資実行に対してのまとめです。
・担保権設定せずに融資実行できる不動産担保ローン登記設定留保方式での金融商品は、法改正下の  現状では融資する貸金業者は見当たらない。
・不動産担保ローン登記設定留保方式の融資実行は無担保信用貸付と同じである。
・抵当権設定仮登記方式や根抵当権設定仮登記方式といった仮登記方式での不動産担保ローン金融商  品もあるが、本質的には担保権設定本登記と変わらない。

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