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居住用物件以外での担保ローンの注意点

居住用物件以外での担保ローンの注意点

ノンバンクの取り扱う不動産担保ローンは居住用不動産に限らず、更地や駐車場、倉庫や工場といった居住用以外で使用されている不動産にも適用できます。
居住用以外で使用している不動産を担保とする場合は、その担保不動産の特色に沿った不動産担保査定調査や注意が必要です。
例えば工場や倉庫といった工業用不動産を担保とする場合には、機械油等による土壌汚染の確認は必須となります。市や地方自治体による土壌汚染検査をしっかり受けているかどうか、各種届出を提出しているかどうか等々の確認が必要となります。土壌汚染検査を受けていない不動産を担保とする場合は、融資実行前に土壌汚染検査を受けてもらうことを融資条件とするノンバンクあります。個別の土壌汚染検査はかなり高額となり、その費用は借主負担となります。
その他の注意点は、工場や倉庫内に設置してある工業用機械の有無です。人力で撤去不可能な大型の機械が設置されている場合は、その撤去費用を不動産担保査定評価から減算します。工業用機械の中には特殊な機材を用いて撤去するケースも多く、その場合の撤去費用は数百万円に上ることもあります。その撤去費用分が不動産担保査定評価から減額されて、希望融資金額に満たなかった融資事例もありますので注意が必要です。
倉庫や工場といった工業用不動産を担保とする際の最も重要な注意点は、その不動産を第三者が購入して居住用不動産が建築可能かどうかという点です。建築用途が工場のみで一般居住用不動産の建築が不可能な場合は、ノンバンクの考える不動産担保価値がほとんどありません。こういった建築用途が制限される不動産には低金利で融資実行するノンバンクは皆無に等しいので、工業用不動産を担保に検討しているお客様は所有する不動産の特色を充分に理解することが肝心です。
気になる事例VOL・145 は東京都北区在住の吉田様。57歳の男性で、都内の大手機器メーカーにお勤めのサラリーマンの方です。
相続した実家工場跡地を担保に20年長期返済型、元利均等返済プランで1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地15坪、建物鉄筋コンクリート造2階建てで昭和55年新築です。
吉田様のご実家で、ご両親がプラスチック加工業を営んでいました。現在工場は稼動しておらず、空き家状態です。
日本政策金融公庫の根抵当権が極度額1000万円設定されておりますが、融資金は完済済みで残債務はありません。税金滞納もありません。
不動産担保ローン審査対象物件は東京都北区西が丘、都営三田線板橋本町駅より徒歩で約15分の準工業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均で坪130~140万円前後です。
環状七号線と国道17号線の交差する板橋本町駅近辺には大手スーパーやデパートの類はありません。個人商店や規模の小さいスーパーはありますが、買い物等の利便性は低いです。しかし都営三田線、JR京浜東北線、JR埼京線と複数路線が利用可能で交通アクセスは良好です。
準工業地域内で小さな工場と住宅が点在していますが、工場から一般居住用住宅への建て替えが可能な地域です。住環境は良好とはいえませんが、大規模な工場等は無いので工業排水や煙害等もありません。通常での不動産売買取引が可能と担保査定されました。
よって土地坪数15坪×土地坪単価130万円=総額1950万円と不動産担保査定評価しました。
日本政策金融公庫の根抵当権を抹消登記して第1抵当順位で1000万円の融資を実行しても、不動産担保融資掛け目51%と担保融資上限額以内です。吉田様には不動産担保融資実行に必要な書類として源泉徴収表2年分、各種税金納税証明書3年分、遺産分割協議書、第1根抵当権抹消書類等をご用意いただきまして後日、融資金額1000万円、貸出金利7%、返済年数20年、毎月々7万7000円お支払い、返済総額1860万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
居住用物件以外での不動産担保ローンの注意点に関してのまとめです。
・居住用物件ではない不動産を担保とした融資は可能だが、その担保不動産の特色に沿った不動産担保査定調査や注意が必要。
・工場や倉庫といった工業用不動産を担保とする際には、土壌汚染検査の有無や届け出の提出確認は必須で、検査を受けていなければお客様負担で土壌汚染検査実施が融資条件となるケースもある。
・工業用機械の撤去費用は不動産担保査定評価から減額され、建築用途が工場のみで居住用不動産建築に適用さない場合はノンバンクの融資審査を否決されることもある。

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