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返済プランに適切な抵当順位の借り換え選択

返済プランに適切な抵当順位の借り換え選択

資金需要者が所有する不動産の担保評価余力に応じてノンバンクやローン会社は抵当権や根抵当権といった複数の担保権を設定することが可能ですが、担保権設定の設定順位が下がるほど担保融資可能金額は減額されていきます。

資金需要者の多くは所有不動産購入時に担保権設定した銀行住宅ローンが第1抵当権設定されていて、貸出金利が1~2%台と低金利だったり、30年以上の長期返済回数利用で毎月の返済額が安かったりしますので銀行住宅ローンの継続利用を希望します。
先順位担保の借り換えはせず、第2抵当順位からの不動産担保ローンを依頼されたノンバンクやローン会社は担保不動産の現地調査、不動産査定評価金額確定、融資審査稟議を経て第2抵当順位でも融資可能かどうか判断します。
先順位の担保権が抵当権設定であれば融資金残債務に2年分の想定遅延損害金を合算して減算しますし、根抵当権設定であれば極度額設定された金額が不動産評価から減算されます。

第2抵当順位から既に不動産担保融資を利用しているお客様で、事業性融資の月々お利息のみお支払い、1~2年更新型ローンを利用しているケースもありますが、利息のみの返済は融資元金が一向に減らない完済計画の立てられない不安定な担保融資利用方法です。
しかし元利均等返済方式のローン会社に借り換えると、利息に元金返済分が加算されて月々の返済額は増額されますので資金需要者の返済負担は大きくなります。
毎月の返済負担を下げるために敢えて低金利で融資利用中の銀行住宅ローンも借り換え一括返済して、返済窓口を一本化した第1抵当権設定での元利均等返済方式、長期返済プランに借り換える資金需要者もいらっしゃいます。
銀行住宅ローンと比較すると貸出金利が高金利となったり、長期返済プランに変更することで返済総額が増えるというマイナス面もありますが、返済窓口を一本化することで毎月の返済額が圧縮されたり、完済計画の立てられない利息のみの返済という不安定な返済状況からも借り換えローンによって改善されます。
資金需要者にとっての利益や担保融資条件の優先順位は各々の経済状況、返済プランで様々なケースが想定されますので、担保融資営業担当者と返済シミュレーションして無理の無い返済計画を立てましょう。

気になる事例VOL・193 は広島県広島市在住の富永様。48歳の男性で、広島市内で飲食店を経営している法人経営者の方です。
銀行住宅ローンの一括返済資金、ノンバンクA社の返済資金、事業資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1500万円の不動産担保融資希望です。

借り換えで返済見直し


不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで平成10年新築です。
富永様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
新築購入時の銀行住宅ローンが第1抵当権で2000万円設定されていて、融資金残債務は800万円あります。ノンバンクA社の根抵当権も極度額500万円設定されていて、融資金残債務は300万円あります。返済遅延や税金未納はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は広島県広島市中区昭和町、広電皆実線南区役所前駅より徒歩で約5分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪80~90万円前後です。
南区役所前駅近辺には南区役所を中心に、大小商店や官公庁施設が隣接する活気ある商業地域です。
交通アクセスも広電皆実線、広電宇品線と複数路線利用可能で、広島駅にも徒歩圏と利便性は高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地30坪、土地坪単価80万円、総額2400万円と不動産担保査定評価しました。
銀行住宅ローン、ノンバンクA社の融資残金を一括返済して、第1抵当順位から1500万円の不動産担保融資を実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。

銀行住宅ローンを残したまま第2抵当権設定でノンバンクA社の不動産担保ローンを融資利用した富永様は、毎月の返済額を圧縮するためにノンバンクA社への返済プランを利息のみの更新型返済プランに設定します。新たに事業資金が必要になった富永様は、利息返済のみで融資金完済に目処が立たない返済状況も同時に改善しようと、返済窓口を一本化して20年長期返済型、元利均等返済プランの第1抵当権設定の不動産担保ローンを検討します。銀行の貸出金利と比較すると高金利となりますが、返済窓口を一本化することによって毎月々の返済額が大幅に圧縮出来る点、借金完済に目処が立つ点を考慮してノンバンクB社の不動産担保借り換えローンを利用することにします。不動産現地調査、必要書類提出、社内融資稟議を経て無事に融資審査が可決されます。銀行とノンバンクA社に一括返済の旨を伝えて抹消書類の作成を依頼します。後日、融資金額1500万円、貸出金利5,8%、返済年数20年、毎月々10万5700円お支払い、返済総額2538万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
返済プランに適切な抵当順位の借り換え選択に関してのまとめです。

・資金需要者が所有する不動産の担保評価余力に応じてノンバンクやローン会社は抵当権や根抵当権といった複数の担保権を設定することが可能だが、担保権設定の設定順位が下がるほど担保融資可能金額は減額されていく。
・銀行住宅ローンは貸出金利が低金利だったり、長期返済回数利用で毎月返済額が安かったりするので継続利用を希望する資金需要者がほとんどだが、ノンバンクの担保融資審査は先順位の担保権が抵当権であれば2年分の想定遅延損害金を減算し、根抵当権であれば極度額設定された金額が不動産評価から減算されるので注意が必要。
・第2抵当順位から不動産担保ローンを現在融資利用中で、事業性融資の更新型お利息のみ返済を選択しているケースもあるが、融資元金が減らないので返済計画見直しのために返済窓口を一本化して第1抵当権設定から不動産担保借り換えローンを利用する資金需要者もいる。

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