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融資条件は担保物件の状況次第

融資条件は担保物件の状況次第
資金需要者が複数の担保不動産を所有している場合は、その担保不動産の地域性や土地形状、使用状況や持ち分割合、担保権設定の有無等によって不動産担保ローンの貸出融資条件が異なってきますので、資金需要者ご自身の判断で担保不動産を選ぶのではなく、ローン会社へ一任してより良い融資条件での不動産担保ローン融資商品を選んでもらうことが賢明です。

ローン会社が担保不動産を評価査定する際に一番重要視するのが土地1坪辺りに対する坪単価ですが(分譲マンションであれば建物の1坪単価)、坪単価を決定するために過去の不動産売買取引事例を基準に、担保不動産が最寄り駅から徒歩圏なのか、最寄り駅の利便性は高いのか、土地形状は正方形なのか長方形なのか、旗型のいわゆる敷地延長物件なのか、土地が法地で有効面積が削られるのか、市街化区域なのか調整区域なのか等々、担保となる不動産の長所や短所を組み合わせて坪単価を決定します。

担保不動産の最寄り駅が同じ徒歩圏内であったとしても、担保物件の土地形状や使用状況次第で担保評価査定価格に大幅な開きが出る可能性もあります。
担保不動産が同じ地域、同じ土地坪数であっても片方の担保不動産が正方形で、もう一方の担保不動産が敷地延長物件や法地不動産といった土地有効面積が少なくなる不動産である場合は、土地有効面積の削られない正方形不動産の担保査定評価金額が高くなるのは当然です。
担保不動産の使用状況でも居住用不動産として利用しているケースと賃貸用不動産として収益物件化しているケースでは、単純な1坪単価合計の不動産査定方法と収益還元方式とでは担保不動産の査定方法自体が違うため担保査定評価金額も変わってきます。

資金需要者ご自身が担保不動産を選んで不動産担保ローン申し込みをするのも問題ありませんが、まずは不動産担保ローンのプロフェッショナルであるローン会社の融資担当者に、担保として差し入れても問題の無い不動産の資料を提出して、各々の担保不動産ごとに融資可能金額や貸出金利といった融資諸条件を明確に提示してもらいましょう。
この不動産は担保権設定も無く第1抵当順位からの融資が可能なので低金利で好条件な担保融資が可能なこと、この不動産は資金需要者の持ち分設定のみの担保融資なので貸出金利は高金利となる、この不動産は住宅ローンが残っていて第2抵当順位となるため融資希望金額が減額になる等々、担保不動産ごとの特徴や長所短所を踏まえて説明してもらえますので、資金需要者もしっかり納得したうえで不動産担保ローンを融資利用することが出来ますのでお勧めです。

気になる事例VOL・240 は三重県四日市市在住の本田様です。49歳の男性で、三重県内の役所にお勤めの地方公務員の方です。
カードローンおまとめ資金として15年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は2物件あります。
A物件は土地60坪、建物木造2階建てで平成元年新築です。
B物件は土地40坪の更地です。
A物件には本田様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
B物件は元々は本田様のご実家で、現在は取り壊して更地となっています。
A物件には不動産購入時の銀行住宅ローンが第1抵当権設定されていて、融資金残債務は200万円あります。
B物件には住宅ローン等の担保権設定はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は三重県四日市市中町と新浜町、関西本線四日市駅よりA物件は徒歩で約10分、B物件は徒歩で約20分、AB共に第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均してA物件30~35万円前後、B物件20~25万円前後です。
四日市駅近辺は四日市市役所を中心に大小商店が隣接する活気ある商店街です。
担保査定としては普通程度の住宅地です。
よってA物件:土地坪数60坪、土地坪単価30万円、総額1800万円
    B物件:土地坪数40坪、土地坪単価20万円、総額800万円と不動産担保査定評価しました。
AB物件ともに不動産担保融資掛け目7割以下、融資上限金額以内で問題ありません。


三重県内の役所に勤務する本田様はカードローンの返済が嵩み、毎月の返済額を軽減するためローン会社の不動産担保ローンを検討します。担保予定不動産として自宅不動産と実家跡地の更地がありますが、本田様は実家跡地は駅からのアクセスも悪く担保評価も低いと思い、自宅不動産を担保に融資利用を考えます。ローン会社に自宅不動産を担保に考えていると相談したところ、会社員や公務員が自宅不動産を担保とする場合は不動産担保ローンであれ総量規制の対象と告げられ、年収が500万円の本田様には最大でも170万円程しか融資枠が取れないと回答されます。困った本田様は実家跡地である更地も担保不動産として提供できると融資担当者に申告します。融資担当者から居住用不動産ではない更地は総量規制の対象外で、担保査定評価金額の7割まで融資が可能なので更地を担保不動産にすることを提案されます。更地不動産を担保にする事を決めて正式に不動産担保ローン申込します。不動産現地調査、必要書類提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利6%、返済年数15年、毎月々4万2000円お支払い、返済総額760万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
融資条件は担保物件の状況次第に関してのまとめです。

・資金需要者が複数の担保不動産を所有している場合、担保不動産の地域性や土地形状、使用状況や担保権設定の有無等によって担保ローンの融資条件が異なってくるので、資金需要者の判断で担保不動産を選ぶのではなく、ローン会社へ一任して良い融資条件での不動産担保ローンを選んでもらう事が賢明。
・担保不動産を評価査定する際に重要視するのが坪単価だが、坪単価決定のため過去の不動産売買取引事例を基準に、担保不動産が最寄り駅から徒歩圏か、利便性の高さ、土地形状は正方形か、敷地延長物件か法地か、市街化区域か調整区域か等、担保不動産の長所短所を組み合わせて坪単価を決定する。
・資金需要者が担保不動産を選んで担保ローン申し込みをするのも問題無いが、まずは不動産担保ローンのプロであるローン会社の融資担当者に、担保として差し入れても問題無い不動産の資料を提出して、担保不動産ごとに融資可能金額や貸出金利といった融資諸条件を明確に提示してもらうことが大事。

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