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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/10/27

持ち分融資を成年した親族協力で所有権融資変更

持ち分融資を成年した親族協力で所有権融資変更
資金需要者が不動産担保持ち分ローンを融資利用する理由は共有者に内緒でお金を借りたい、共有者が病気で連帯保証人になれない、共有者の協力を得られない等々、様々な理由がありますが、共有者が担保融資契約時に未成年で法律上の理由から止む無く不動産担保持ち分ローンを選択することもあり、担保ローン利用期間中に未成年者が成年すれば、共有者の協力を得て所有権での低金利な不動産担保ローンに借り換えることも可能となります。

一戸建て住宅、分譲マンション、更地等々、不動産の物件種別を問わず、所有権を複数人で共有することは可能で、共有者の中に未成年者を含めることも問題はありません。
しかしローン会社やノンバンクは貸金業法上で未成年者との金銭消費貸借契約を規制されているため、共有者に未成年者を含めてしまったために低金利な所有権融資を受けられず、高金利な不動産担保持ち分融資を選択せざるを得なかった資金需要者もいらっしゃいます。

未成年者との契約行為は貸金業法以外の法律でも制限されていて、例えば民法では二十歳以上が成年と規定され、未成年者は制限行為能力者として未成年者単独で契約締結することが出来ません。
未成年者が契約行為を行う場合は法定代理人を定めて、その法定代理人の同意を得る必要がありますが、未成年者が法定代理人の同意を得ず単独で契約行為を行った場合はその契約行為は取り消すことが出来ます。
銀行やローン会社は契約行為自体が取り消されるリスクのある未成年者との契約行為は、たとえ法定代理人の同意が得られたとしても担保融資契約には消極的になります。

資金需要者が不動産担保持ち分ローンを融資利用した際に共有者が未成年者で、担保融資利用期間中に共有者である未成年者が成年した場合、資金需要者は現在不動産担保持ち分ローンを融資利用中のローン会社へ融資相談して、成年した親族を連帯保証人、物上保証人として低金利な所有権での不動産担保ローンへ条件変更することも可能です。
もちろん現在ローン利用中のノンバンクから他のローン会社へ借り換えることも可能ですし、借り換えの際に成年した共有者の協力を得られれば、不動産担保持ち分融資の高金利なローン条件から低金利な所有権での不動産担保ローンが融資利用可能となります。

所有権での不動産担保借り換え融資を検討する際に、成年したばかりの共有者の保証範囲が主債務者と同等の責務を負う連帯保証人なのか、不動産の共有持ち分権利の放棄のみで債務弁済には一切の責務を負わない物上保証人なのか、共有者にとっては非常に重要なローン条件となりますのでしっかりと融資担当者に問い合わせることをお勧めします。
不動産担保借り換え融資時の融資金利や返済年数、共有者の保証範囲、トータルの諸費用等、資金需要者にとってメリットのある借り換えローンになるよう融資検討していきましょう。

気になる事例VOL・273 は山口県山口市在住の北野様。50歳の男性で、山口市内で居酒屋を経営する個人自営業者の方です。
共有者である息子が成年したため、不動産担保持ち分融資から低金利な所有権融資への借り換えローンで15年長期返済型、元利均等返済方式として800万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地70坪、建物木造2階建てで平成20年新築です。
土地、建物ともに共有名義で北野様本人が2分の1、北野様の息子が2分の1所有です。
北野様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
ローン会社A社が北野様への持ち分融資で第1抵当権で300万円設定されていて融資金残債務は250万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は山口県山口市白石、JR山口線山口駅より徒歩で約10分の第2種住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪20~25万円前後です。
山口駅近辺はスーパーの井筒屋、新鮮市場、山口市役所を中心に大小商店が営む買い物等に不便の無い住宅街です。
交通アクセスもJR山口線で新山口駅まで乗り換え無しでアクセス出来て便利です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数70坪、土地坪単価20万円、総額1400万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者ローン会社A社の融資残金250万円を一括返済して、第1抵当順位から所有権融資で800万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


山口市内で居酒屋を営む北野様は1年前に不動産担保持ち分ローンで借りたローン会社A社の返済と事業資金捻出のためメインバンクへ担保融資相談しますが、高金利のローン会社の借り換え融資は取り扱っていないと担保融資を断られます。困った北野様はローン会社B社へ融資相談します。融資担当者から持ち分融資ではなく、成年した息子さんを物上保証人として所有権での低金利な不動産担保ローンを提案されます。返済シミュレーションした結果、今の貸出金利より低金利になり返済年数も長期返済対応、毎月々の返済額も納得いく内容だったので正式に担保融資申し込みします。不動産現地調査、担保融資必要書類の提出、共有者である息子さんとの面談と物上保証人になる旨の意思確認、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額800万円、貸出金利6%、返済年数15年、毎月々6万7500円お支払い、返済総額1216万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
持ち分融資を成年した親族協力で所有権融資変更に関してのまとめです。

・資金需要者が不動産担保持ち分ローンを利用する理由は共有者に内緒でお金を借りたい、共有者の協力を得られない等の理由があるが、共有者が担保融資契約時に未成年で法律上の理由から持ち分ローンを選択することもあり、ローン利用期間中に未成年者が成年すれば共有者の協力を得て所有権での低金利な不動産担保ローンに借り換えることも可能。
・一戸建て住宅、分譲マンション等々、物件種別を問わず所有権を複数人で共有することは可能で、共有者の中に未成年者を含めることも問題無いが、ローン会社は貸金業法上で未成年者との金銭消費貸借契約は規制されているため、未成年者を含めてしまったために低金利な所有権融資を受けられず、高金利な持ち分ローンを選択せざるを得なかった資金需要者もいる。
・資金需要者が不動産担保持ち分ローンを利用した際に共有者が未成年者で、融資利用期間中に共有者である未成年者が成年した場合、資金需要者は現在不動産担保持ち分ローンを融資利用中のローン会社へ融資相談し、成年した親族を連帯保証人、物上保証人として低金利な所有権での不動産担保ローンへ条件変更することも可能。

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