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生前贈与での担保ローン利用の注意点

生前贈与での担保ローン利用の注意点
不動産担保ローンを融資利用するには様々な融資利用方法があって、所有権での債務者単独融資、不動産共有者全てが協力する連帯保証融資、不動産持ち分名義のみでの持ち分融資、親族の担保提供による担保提供融資等々、資金需要者の立場や状況によって選択出来る不動産担保ローンがありますが、現在の不動産所有者から生前贈与を受けて贈与された不動産を担保にして不動産担保ローンを融資利用することも可能です。

生前贈与の制度を使って所有権移転すると相続税よりも税率の高い贈与税が課税されますが、税率の高い贈与税を納税してでも生前贈与を受けようとする資金需要者は多いです。
例えば不動産所有者が高齢者で担保提供や連帯保証をお願いして心配を掛けたくない、痴呆症や健康面の不安といった加齢による判断能力の低下が起こる前に所有権移転しておきたい、相続が発生した時に相続人同士が争うことが無いようにあらかじめ手続きしておきたい等、理由は様々です。
贈与税が課税されるというデメリットはありますが、あらかじめ生前贈与を受けていれば高齢な両親に迷惑や心配を掛けず、資金需要者の資金ニーズのタイミングで不動産担保ローンが融資利用出来るので資金需要者の立場によっては便利な制度ともいえます。

生前贈与を受けて不動産担保ローンを利用する際の注意点は色々とありますが、贈与登記を申請する前に必ずチェックしておきたいのが未登記建物や未登記増築部分の有無です。
仮に生前贈与が完了した後に未登記建物や未登記増築部分があったことが発覚すると、不動産担保ローン融資利用時には未登記建物の登記は必須となります。
未登記建物の存在が発覚すると未登記建物は誰の名義なのかを明確にする必要があり、たとえ贈与登記が完了した後でも元々の名義人が贈与した親族側であれば、まずは贈与した親族側が所有権登記しなければいけません。
贈与した親族側に未登記建物の所有権登記が完了した段階になって、改めて資金需要者へ元々の未登記建物の生前贈与手続きが開始されるので余分な手間暇や時間が掛かります。
生前贈与をする側にとっても受ける側にとっても非常に無駄で面倒な手続きとなりますので、生前贈与の手続きを開始する際には必ず未登記建物や未登記増築部分の有無をしっかり調査、聞き込みすることが大事です。

ローン会社から不動産担保ローンを融資利用する直近での生前贈与の場合は、司法書士経由で両親や兄弟といった相続を受ける権利のある方々へ贈与登記の事実確認をすることもありますので、親族や身内に内密で不動産担保融資を検討される方は注意しましょう。

気になる事例VOL・276 は静岡県浜松市在住の本橋様。55歳の男性で、浜松市内で建築設計事務所を営む法人経営者の方です。
事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で700万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造2階建てで昭和54年新築です。
本橋様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
本橋様が4年前に両親から生前贈与を受けた物件で、銀行住宅ローンやローン会社の担保権設定はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は静岡県浜松市中区相生町、東海道本線浜松駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪40~50万円前後です。
浜松駅近辺は大手ホテルやスーパー、大小商店が林立し、買い物等にも便利な活気ある住宅地です。
交通アクセスも東海道本線、東海道新幹線、遠州鉄道鉄道線と複数路線が利用可能で利便性が高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪単価40万円、総額1600万円と不動産担保査定評価しました。
銀行やローン会社の担保権設定も無く、第1抵当順位から700万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目4割強と融資上限金額以内で問題ありません。


浜松市内で建築設計事務所を営む本橋様は事業運転資金捻出のためにメインバンクへ融資相談しますが、直近の決算書の内容が悪く融資稟議が否決されます。困った本橋様はローン会社A社へ不動産担保ローン相談します。不動産の担保評価は問題なかったのですが、敷地内に未登記の倉庫があるので未登記物件の登記が融資実行の条件と告げられます。本橋様のお父様から生前贈与を3年前位に受けた不動産で、まだお父様が存命していることから、まずはお父様の所有権に登記して改めて贈与登記をする必要があると説明を受けます。本橋様はさっそくお父様に事情を説明して未登記建物の登記後、本橋様に生前贈与します。贈与登記完了後にローン会社A社へ正式に不動産担保ローン申し込みして、現地調査、必要書類取得、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額700万円、貸出金利7%、返済年数20年、毎月々5万4000円お支払い、返済総額1302万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
生前贈与での担保ローン利用の注意点に関してのまとめです。

・不動産担保ローンを融資利用するには様々な融資利用方法があって、所有権融資、不動産共有者全てが協力する連帯保証融資、持ち分融資、担保提供融資等々、資金需要者の立場や状況によって選択出来る不動産担保ローンがあるが、現在の不動産所有者から生前贈与を受けて贈与された不動産を担保にして不動産担保ローンを融資利用することも可能。
・贈与税が課税されるというデメリットはあるが、あらかじめ生前贈与を受けていれば高齢な両親に迷惑や心配を掛けず、資金需要者の資金ニーズのタイミングで不動産担保ローンが融資利用出来るので資金需要者の立場によっては便利な制度。
・未登記建物があったことが発覚すると担保ローン融資利用時には未登記建物の登記は必須で、その未登記建物は誰の名義なのかを明確にする必要があり、たとえ贈与登記が完了した後でも元々の名義人が贈与した親族側であれば、まずは贈与した親族側が所有権登記しなければいけない。

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