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ローンの残債ありは残高証明、割賦表で確認

ローンの残債ありは残高証明、割賦表で確認
銀行やローン会社の取り扱う不動産担保ローンには第1抵当権設定、第2抵当権設定といった担保権設定の順位があり、住宅ローンや他ローン会社の後順位から担保権設定融資を実行する際には先順位ローンの融資残債務を明確にするため、先順位金融機関が発行した残高証明書と返済割賦表をワンセットにしたローンの残債ありか無しかの確認が担保融資審査する上での必須事項となります。

銀行の住宅ローンが残っていて第2抵当権設定での不動産担保ローン融資を実行する場合には、銀行が発行する残高証明書と住宅ローン融資実行時に発行された返済割賦表を照らし合わせて融資金残債務の確認を行いますが、ローン会社の中には毎月しっかりとローン返済の引き落としがされているかをチェックするため、過去3ヵ月から半年分の銀行通帳コピーの提出を求める金融機関もあります。

先日の話ですが、大手銀行系ノンバンクが担保融資申込人から虚偽の銀行住宅ローン残高証明書を提出された詐欺事件がありました。
事件の内容は、容疑者Aが所有する東京都内の自宅マンションのローン残債を実際の融資金残債務より少なく記載した嘘の残高証明書を提出、融資専門会社より1100万円を不動産担保融資させ騙し取った疑いとのことですが、実際には住宅ローン残債が3300万円あったにも関わらず400万円ほどしか融資金残債務が無いと偽っていたとのことです。
融資専門会社を騙した容疑者が悪いという事実に間違いはありませんが、例えばノンバンクの融資担当者が住宅ローンの残高証明書の他に住宅ローン利用時に発行された返済割賦表や年2回発行される返済予定表等(変動金利適用)、残高証明書ともう一点エビデンスの確認を怠らなければ詐欺事件は事前に予防できた可能性もあります。

銀行以外のローン会社やノンバンクの先順位担保を残した状態での、第2第3担保権設定で融資実行するローン会社は非常に少ないです。
銀行は資金需要者が依頼すれば残高証明書の発行はしてくれますが、ノンバンクやローン会社は基本的には残高証明書の発行サービスはしておりません。
不動産担保融資実行時に返済割賦表や返済予定表は発行してもらえますが、実際に現在の正確な融資金残債務は直接取引している債権者と債務者以外は分かりませんので、後順位から担保融資実行するローン会社のリスクは非常に高くなります。
リスク回避のため、ローン会社は同業他社の後順位から担保融資実行することはほとんど無く、先順位ローン会社をひっくるめた不動産担保借り換えローンを勧めてきます。

銀行住宅ローン等の先順位ローンを残したままで不動産担保ローンを希望される資金需要者の方は、残高証明書や返済割賦表を予めご用意した後に不動産担保ローン相談するとスムーズな担保融資相談が受けられますのでお勧めです。

気になる事例VOL・287 は京都府京田辺市在住の近藤様。49歳の男性で、京都市内で運送業を営む法人経営者の方です。
住宅ローンを残したままの第2抵当権設定で20年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成10年新築です。
近藤様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンの抵当権が2000万円設定されていて、融資金残債務は400万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は京都府京田辺市田辺、片町線京田辺駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪40~50万円前後です。
京田辺駅近辺は京田辺市役所を中心に、スーパーのアルプラザ、大小商店が軒を連ねる買い物等に便利な住宅地です。
交通アクセスも片町線、近鉄京都線と複数路線が利用可能で利便性は良いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価40万円、総額2000万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である銀行住宅ローンの融資金残債務400万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目5割強と融資上限金額以内で問題ありません。


京都市内で運送業を営む近藤様は新しいトラック購入のためメインバンクへ不動産担保ローンを申し込みますが、直近の決算書の内容が悪く融資審査が否決されます。困った近藤様はローン会社A社へ不動産担保ローン相談します。第1抵当権者である銀行の後順位設定からでも十分に融資枠が取れると融資担当者から机上査定回答を受けた近藤様は、正式にローン会社A社へ不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、銀行住宅ローン残高証明書の提出、返済割賦表の提出、社内融資稟議可決、担保融資条件の事前説明、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利8%、返済年数20年、毎月々4万2000円お支払い、返済総額1004万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
ローンの残債ありは残高証明、割賦表で確認に関してのまとめです。

・不動産担保ローンには第1抵当権設定、第2抵当権設定といった担保権設定の順位があり、住宅ローン等の後順位から担保権設定融資を実行する際には先順位ローンの融資残債務を明確にするため、先順位金融機関が発行した残高証明書と返済割賦表をワンセットにしたローンの残債ありか無しかの確認が担保融資審査する上での必須事項となる。
・住宅ローンが残っていて第2抵当権設定での融資を実行する場合、銀行が発行する残高証明書と住宅ローン融資実行時に発行された返済割賦表を照らし合わせて残債務の確認を行うが、ローン会社の中には毎月しっかりとローン返済の引き落としがされているかをチェックするため、半年分の銀行通帳コピーの提出を求める金融機関もある。
・ローン会社は残高証明書を発行しないので現在の正確な融資金残債務は債権者と債務者以外は分かりづらく、後順位から担保融資実行するローン会社のリスクは非常に高くなるため、リスク回避のため同業他社の後順位から担保融資実行することはほとんど無く、先順位ローン会社をひっくるめた不動産担保借り換えローンを勧めてくる。

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