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ローン借り換えのデメリット

ローン借り換えのデメリット
ローン会社やノンバンクの不動産担保ローンを融資利用検討されている資金需要者の資金使途は様々で、会社員であればカードローンのまとめ資金や教育資金、冠婚葬祭費用、自営業者であれば事業運転資金、設備投資資金等々ありますが、不動産担保ローンで資金捻出するために先順位担保権設定されている銀行や大手ローン会社等を借り換えて担保融資実行を受ける場合には、貸出金利が低金利から高金利になったり返済総額が上がってしまうといった不動産担保ローン借り換えによって発生する資金需要者にとってのデメリットもしっかり把握しておかなければいけません。

不動産担保ローンを融資利用する際に銀行の低金利な住宅ローンは残したまま2番抵当権設定で担保融資を希望される資金需要者は多いですが、2番抵当権設定での融資金算出方法は1番抵当権者の融資金残債務に想定遅延損害金を2年分加算して担保評価金額から減額する担保査定評価方式が採用されているため、担保不動産にそれなりの担保余力が無いと融資審査否決されます。
2番抵当権設定での融資審査は通らなくても1番抵当権設定での融資審査であれば2年分の遅延損害金を加算しなくて良いため、ローン会社の担保融資審査が通ることもあります。
しかし必要資金を捻出するためとはいえ低金利な銀行住宅ローンを高金利なローン会社で借り換えるとなると、金利上昇による毎月々の返済額が変わったり返済総額が大幅にアップしますし、融資事務手数料や住宅ローンを解約する際に発生する解約手数料、担保権の設定と抹消手続き費用等々が融資金に加算されるため、資金需要者にとってのデメリットは少なくありません。

資金需要者がローン借り換えによるデメリットを把握しておきながら不動産担保借り換えローンを進める理由は色々ありますが、メインバンクやローン会社から追加融資を断られて資金捻出のために止む無く借り換えローンを進めるケースもあれば、貸出金利は低金利だが返済年数が短期なので借り換えローンによって高金利にはなるが長期返済可能で毎月の返済額が減額されるケース、担保融資のスピード重視なのにメインバンクの担保ローン実行までの時間が掛かりすぎるためスピード融資対応可能なローン会社へ借り換えるケースと多種多様です。
第三者から見ればデメリットしかない借り換えローンも、資金需要者から見ればデメリットに見合った成果が得られるという理由で不動産担保借り換えローンを進めるケースもありますので、資金需要者自身が被るローン借り換えデメリットやリスクをしっかり吟味して不動産担保ローンを有効活用していきましょう。

気になる事例VOL・292 は岡山県倉敷市在住の島倉様。55歳の男性で、倉敷市内で青果業を営む個人自営業者の方です。
毎月々の返済額を抑えるために政策金融公庫の返済資金と事業運転資金として25年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地80坪、建物木造平屋建てで昭和63年新築です。
島倉様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
政策金融公庫の担保権が1番抵当権設定されていて、融資金残債務は600万円あります。
返済遅延や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は岡山県倉敷市玉島、JR山陽本線新倉敷駅より徒歩で約10分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪20~25万円前後です。
新倉敷駅近辺は再開発が進み、区画が綺麗に整理された閑静な住宅地です。
交通アクセスも山陽本線と山陽新幹線が並走する新幹線停車駅で、岡山や広島、新大阪にも直接アクセスできて便利です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数80坪、土地坪単価20万円、総額1600万円と不動産担保査定評価しました。
政策金融公庫の融資金残債務600万円を一括返済して1番抵当権設定で1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。


倉敷市内で青果業を営む島倉様、創業時に借り入れた政策金融公庫の貸出金利は2%と低金利なものの、返済年数が5年と短期で毎月の返済額が17万円を超えていて事業の負担となっています。政策金融公庫にリスケを申し込みますが、なかなか承認が下りないため島倉様はローン会社の不動産担保借り換えローンを検討します。担保融資相談時に融資担当者から貸出金利は現在の倍以上の6%となりますが、最長25年の返済年数が組めて毎月返済も1000万円の担保融資で6万円台になること、返済額は減るが返済総額は相当上昇すること等のヒアリングを受け、ご自身で納得した後に正式に担保融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、政策金融公庫へ一括返済の申し出、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6%、返済年数25年、毎月々6万5000円お支払い、返済総額1933万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
ローン借り換えのデメリットに関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンを検討している資金需要者の資金使途は様々で、会社員であればカードローンのまとめ資金や教育資金、自営業者であれば事業運転資金等あるが、担保ローンで資金捻出するために銀行や大手ローン会社を借り換えて担保融資を受ける場合には、貸出金利が低金利から高金利になったり返済総額が上がってしまうといった担保ローン借り換えによって発生する資金需要者にとってのデメリットもしっかり把握することが大事。
・必要資金を捻出するためとはいえ低金利な銀行ローンを高金利なローン会社で借り換えるとなると、金利上昇による毎月々の返済額が変わったり返済総額が大幅アップするし、事務手数料やローン解約する際に発生する解約手数料、担保権設定と抹消手続き費用等が融資金に加算されるため資金需要者にとってのデメリットは少なくない。
・第三者から見ればデメリットしかない借り換えローンも、資金需要者から見ればデメリットに見合った成果が得られるという理由で担保借り換えローンを進めるケースもあるので、資金需要者自身が被るローン借り換えデメリットやリスクをしっかり吟味して不動産担保ローンを有効活用しよう。

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