不動産担保ローン融資上限金額の計算方法

2026/7/11 不動産担保ローンの融資上限金額は、主に担保となる不動産の評価額と融資掛目（かけめ）の2つを掛け合わせて計算します。
ローン会社の取り扱う不動産担保ローンの基本的な融資上限金額の計算式は以下の通りです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【融資融資上限金額 = 不動産の担保評価額　×　融資掛目】

担保となる不動産の担保評価額の算出方法

銀行やノンバンク、ローン会社などの金融機関は、主に以下の3つの手法（担保不動産の種類に応じて使い分け、または併用）で担保物件の価値や評価金額を計算します。
積算法（原価法）では主に建物や一戸建ての土地の路線価（国税庁が定めた道路ごとの価格）をベースに、土地の面積や形状、接道状況を考慮して算出します。
建物の場合は再調達原価（いま同じ建物を建て直した場合のコスト）から、築年数に応じた減価償却分を差し引いて評価金額を計算します。
収益還元法では主に投資用マンションや一棟アパートなど、その物件が将来どれだけの家賃収入（利益）を生み出せるかという収益性をベースに担保不動産の評価額を逆算します。
取引事例比較法では主に分譲マンションなど近隣の似たような条件の物件が、過去にいくらで取引されたかの実例を参考にして不動産担保ローンの評価金額を算出します。

融資掛目

ローン会社の不動産担保ローンで、担保不動産の不動産評価額がそのまま全額借りられるわけではありません。
将来の不動産価格の下落リスクや、万が一ローン会社の返済が滞って物件を売りに出す（競売にかける）際の手間や費用を考慮し、不動産評価額に一定の割合を掛けますが、この割合を不動産担保ローンの融資掛目と呼びます。
一般的な融資掛目の目安は担保不動産評価金額の60%～80%程度で、担保となる不動産の担保評価額が3000万円でローン会社の融資掛目が70%の場合は2100万円が融資上限の目安となります。
ローン会社や各種金融機関の融資審査基準や物件の流動性（売りやすさ）によっては、融資掛目が85%～100%近くまで融資してくれる融資事例もあります。

注意すべきプラス・マイナス要素

担保となる不動産にすでに住宅ローンや別のローンが残っている場合、融資上限金額から先順位ローンの残債額が差し引かれます。
どれだけ担保不動産の担保評価価値が高くても、主債務者である借りる本人の収入や事業計画、過去の信用情報（返済トラブルの有無など）に問題がある場合は、担保評価金額の上限まで借りられない、あるいはローン会社の担保融資自体が否決され不動産担保ローンを断られることがあります。
ローン会社の融資上限金額は、担保不動産の評価価値と個人の返済能力の低い方に合わせられるのが一般的です。

不動産担保ローン融資上限金額の計算方法に関してのまとめです。

・不動産担保ローンの融資上限金額は、主に担保となる不動産の評価額と融資掛目（かけめ）の2つを掛け合わせて計算する。
・担保となる不動産の担保評価額の算出方法は積算法、収益還元法、取引事例比較法の三種類である。
・将来の不動産価格の下落リスクや、万が一返済が滞って物件を売りに出す際の手間や費用を考慮し、不動産評価額に一定の割合を掛けるが、この割合を不動産担保ローンの融資掛目と呼ぶ。