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借地権担保融資に必要な条件

借地権担保融資に必要な条件

不動産の所有権利に、第3者の土地権利上に建物を所有する借地権という権利があります。土地の所有者と借地契約を締結し、土地の地代を払いながら自己所有の建物を所有できる権利です。居住用住宅の場合は50年という長期の借地契約が締結できます。ノンバンクが不動産担保ローンで借地権所有の資金需要者に不動産借地権担保融資を実行する際には、土地所有者の承諾書が必須です。承諾書には不動産担保ローン融資実行と同時に建物への抵当権、根抵当権設定登記を承諾する旨、借地権が第3者に所有権移転されても無償で建築許可を出す旨等ケースによって様々です。土地所有者が近隣借地を所有する大地主等の場合は承諾書の取得は比較的安易ですが、個人で所有する地主の中には承諾書の提出に非協力的なケースもあります。承諾書を取得できず融資否決される資金需要者は多く、借地権での不動産担保融資は非常に難しい融資案件です。
本日は借地権を担保として、ノンバンクの不動産担保ローンを希望するお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・48 は東京都町田市在住の柴田様。47歳の男性で、町田市内で板金塗装業を営む法人経営者の方です。
借地権担保による2年契約、元金据え置き自由返済プランで500万円の法人向け不動産担保融資希望です。

担保物件:東京都町田市旭町の一戸建て住宅
登記簿権利(甲区):建物は柴田様権利 土地は地主権利
登記簿権利(乙区):抵当権設定有り 地方銀行S銀行 抵当権設定500万円 残債務200万円
利用形態:居住用住宅
土地65坪借地契約 木造2階建て平成5年新築
柴田様ご家族4人が居住
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件は小田急線町田駅より徒歩で約15分の住宅街に位置する。町田駅近辺にはマルイやルミネ、東急や西友等々買い物等の住環境は抜群に良い。都心へのアクセスも小田急線で新宿まで約40分と利便性は高い。都心部と比べると不動産市況も割安で、安価なベッドタウンとしても需要は高い。町田駅徒歩15分圏内の不動産土地取引平均坪相場は50~60万円、借地権不動産相場は通常所有権相場の半額@25~30万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は町田駅から徒歩15分以内、公道8m道路にも面しているが、借地権不動産なので通常不動産の半額評価。よって借地契約土地坪数65坪×坪単価25万円=総額1600万円と不動産担保評価。第1抵当権者の地方銀行S銀行抵当権融資残債務が200万円残っているため2年分の遅延損害金(年率14%×2年分)を融資残債務に上乗せして減計算。不動産担保総評価から200万円と遅延金分56万円を引いた金額1344万円から不動産担保融資掛け率限度額、借地権割合を差し引いても500万円の融資実行に問題は無い。柴田様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として決算書3期分、各種納税証明書、第1抵当権者地方銀行S銀行融資残高証明書等をご用意いただきまして、地主からの承諾書の取得で融資審査可決でしたが、地主からの協力を得られず融資否決となりました。
本日は借地権担保による、ノンバンクの法人向け不動産担保ローンで希望されるお客様の事例をご紹介しました。
柴田様も「事業資金が必要だったが地主の承諾を得られなかった。地道に返済していきます。」と落胆されてました。
気になる事例VOL・48 本日はこの辺で。

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