気になる事例

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不動産買取転売資金の融資審査に柔軟なノンバンク

2014/1/18

都心部や地方主要都市を中心に不動産市況が好調です。資金需要者の中には不動産担保ローンを利用して収益不動産を購入し、長期保有して家賃収入で安定収益を計上する不動産業者も多いですが、通常不動産相場よりも割安で不動産を仕入れて、短期間のうちに仕入額より高額で不動産売却する短期転売資金としての不動産担保融資相談が増えてます。短期転売の利点は、割安で仕入れた不動産を高額で売却し計上される売却益です。転売先から買い付け証明発行等の出口戦略が確立できればノーリスクで収益を計上出来ます。割安不動産購入のタイミングに備えるため、不動産業者は安定した資金調達先の確保が肝要です。
本日は収益不動産購入のためメインバンクに相談するも融資枠オーバーを理由に否決されたため、ノンバンクの不動産担保ローンを希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･58　は神奈川県横浜市在住の桑山様。45歳の男性で、横浜市内で不動産業を営む法人経営者の方です。
不動産物件価格は3000万円、自己資金1000万円は準備できるため短期転売予定の収益不動産購入資金として、ノンリコースローン適用で2000万円の不動産業者向け不動産担保融資希望です。

担保物件：茨城県土浦市桜町の共同住宅
利用形態：共同住宅　木造2階建て　平成9年新築　土地70坪
現状：1DK12部屋満室　家賃月額6万円×12部屋=72万円×12ヶ月≒年間賃料864万円
不動産物件価格3000万円に対し年間利回り約29％
物件査定：不動産担保ローン審査対象物件はJR常磐線土浦駅より徒歩で約10分の住宅街に位置する。土浦駅近辺には駅ビル複合施設のペルチ土浦や大小商店軒を連ねており、買い物等の生活環境は良好である。都心へのアクセスも常磐線で上野まで乗り換え無しの約55分とまずまずの利便性である。都心通勤族のベッドタウンとしても人気エリアである。土浦駅徒歩10分圏内の1k～1DK平均賃料取引相場は月5,5万～6,5万円である。不動産担保ローン審査対象物件は土浦駅徒歩10分で建物築年数も17年と気になる古さではない。独身会社員や大学生等の需要もあるため稼働率下落のリスクは少ない。通常賃料取引相場から年間利回り25％と判断。年間賃料864万円に利回り2５％の収益還元方式算出により総額3456万円と不動産担保評価。不動産担保融資掛け率を入れても2000万円の不動産担保融資は問題無い。桑山様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として自己資金1000万円の銀行残高証明書、決算書3期分、各種納税証明書、不動産物件買付証明書等をご用意いただきまして後日、融資金額2000万円、貸出金利6％、返済年数1年、毎月々お利息のみ10万円お支払い、返済総額2120万円という内容の不動産業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

本日は不動産短期転売目的の収益不動産購入のための不動産業者向け不動産担保ローンの事例をご紹介しました。
桑山様も「売主が急いでたので通常土地取引相場より割安で不動産購入出来た。スピーディーな対応で助かった。」と喜んでおられました。
気になる事例VOL･58　本日はこの辺で。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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