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賃貸借契約書の無い収益不動産を担保活用

賃貸借契約書の無い収益不動産を担保活用

アパートやマンション、駐車場といった収益不動産を担保にローンを利用する資金需要者は多いですが、担保となる収益不動産の賃貸人と賃借人が賃貸借契約を締結せず、口約束のみで収益不動産を賃貸借しているケースでの不動産担保ローン活用が可能かどうかは、ノンバンクやローン会社、貸金業者それぞれの担保融資審査基準次第で変わります。

銀行や銀行系ノンバンクの収益不動産担保ローンは担保融資審査時の賃貸借契約書の提出は必須事項で、賃貸借契約を締結していなければ担保融資審査前に融資否決されます。
もしくは不動産担保融資実行前までに賃借人と新たな賃貸借契約書の作成を担保融資実行の決済条件として融資稟議を通すケースもありますが、賃貸借契約書が担保融資実行日前までに作成出来なければ不動産担保融資は実行されません。

資金需要者の中には新たな賃貸借契約書の作成が不可能という方もおり、賃貸借契約を締結出来ない主な理由としては賃借人が親族で不動産担保ローン利用を内緒にしたいというケース、賃借人とは古くからの知り合いだから今さら賃貸借契約書の作成を依頼出来ない等、様々な理由があります。
中には賃料を申告しないために賃貸借契約書も無し、賃料の支払いも手渡し、領収書も一切無しという金銭受領の証拠を残さない工夫をしている資金需要者もいます。

ノンバンクやローン会社の一部では、賃借人との賃貸借契約書が無い状態のままでも不動産担保ローンを取り扱っている貸金業者も存在します。
賃貸借契約書が無くても毎月の家賃を銀行振り込みで受け取っていて、銀行通帳で賃料収入の確認が可能であったり、家賃は手渡しでも家賃支払い帳で管理しているケース、賃料をしっかり確定申告していて確定申告書の写しがあるケース等は賃料収入のエビデンスとして採用出来ますし、エビデンス提出が不可能な場合は事業計画書の添付書類として自作の賃料収入明細書を作成、提出してもらうことで担保融資審査をクリアするノンバンクあります。
収益不動産は所有していても賃貸借契約書の作成が困難だから不動産担保ローン利用を諦めてしまっているという資金需要者は、様々な解決方法がありますので先ずはお気軽にノンバンクへ担保融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・188 は千葉県千葉市在住の杉森様。47歳の男性で、東京都内のIT系企業に勤める会社員の方です。
教育資金、借金おまとめ資金として15年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

賃料の証明は必要


不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造2階建てで平成3年新築です。
杉森様が3年前に相続したご実家で、現在は賃料10万円で賃貸中です。
杉森様の知り合いに賃貸中で、賃貸借契約書は作成していません。敷金、礼金も無しです。
銀行住宅ローンやその他の不動産担保ローン利用もありません。税金未納も特にありません。

不動産担保ローン審査対象物件は千葉県千葉市若葉区都賀、JR総武本線都賀駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪40~50万円前後です。
都賀駅近辺には大手スーパーや大小商店があり、若葉区役所も隣接しているため住環境は良好です。
交通アクセスも総武本線、タウンライナーと複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪単価40万円、総額1600万円と不動産担保査定評価しました。

収益還元方式での担保査定でも年間賃料120万円、想定利回り10%で計算しても利回り評価1200万円と問題ありません。
銀行住宅ローン等の担保権設定登記も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保融資を実行しても不動産担保融資掛け目3割~4割強と融資上限金額以内です。

収益不動産を担保にして教育資金と借金おまとめ資金を捻出しようとした杉森様は銀行系ノンバンクへ担保融資相談しますが、賃貸借契約書の作成が担保融資条件と告げられたため担保融資相談を一旦保留します。古くからの知り合いに賃貸しているため、今さら賃貸借契約書の作成を依頼出来ないと思った杉森様は不動産担保ローン自体を諦めようとします。最後に銀行系ノンバンクより審査の甘そうな独立系ノンバンクへ担保融資相談したところ、賃料収入の明細が分かる書類の提出が可能なら担保融資審査は可能とアドバイスされたため、確定申告書の写しと賃料が振り込まれている銀行通帳のコピーをノンバンクに提出して担保融資申し込みしました。ノンバンクは確定申告書の写しと銀行通帳で賃料収入が確認できたため、不動産担保現地調査、社内稟議を経て無事に担保融資審査が可決されました。
融資金額500万円、貸出金利7%、返済年数15年、毎月々4万5000円お支払い、返済総額809万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
賃貸借契約書の無い収益不動産を不動産担保ローン活用に関してのまとめです。

・アパートやマンション、駐車場といった収益不動産を担保融資利用する資金需要者は多いが、担保となる収益不動産の賃貸人と賃借人が賃貸借契約締結せず、口約束のみで賃貸借しているケースでの不動産担保ローン活用が可能かどうかは、ノンバンクやローン会社、貸金業者それぞれの担保融資審査基準次第で変わる。
・銀行や銀行系ノンバンクの収益不動産担保ローンは賃貸借契約書の提出は必須事項で、賃貸借契約を締結していなければ担保融資審査前に融資否決されるし、担保融資審査は進めるが不動産担保融資実行前までに新たな賃貸借契約書の作成を担保融資決済条件とするノンバンクもある。
・賃貸借契約書が無くても賃料収入を申告している確定申告書の写しや、家賃支払い帳、家賃が振り込まれている銀行通帳のコピー等の賃料収入のエビデンスを提出することで担保融資審査をクリアするノンバンクもある。

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