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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/8/18

売却つなぎ融資を長期返済ローンに借り換え

売却つなぎ融資を長期返済ローンに借り換え
個人自営業者や法人経営者が業績不振や決算内容の悪さが原因でやむなく不動産売却つなぎローンを融資利用したものの、その担保融資金投入が功を奏し事業売り上げが伸びて業績回復に至ったとしても一度契約した担保ローン融資内容を変更してくれるローン会社は少ないです。
不動産売却つなぎローンの契約年数は半年~1年と短期更新契約が一般的ですが、担保融資利用者の諸事情が変わり不動産売却自体を取り止めたい場合は不動産担保長期返済ローンへの借り換え融資がお勧めです。

銀行や一部の銀行系ノンバンクの取り扱う事業者向け不動産担保ローンの融資審査は担保不動産の担保余力の他に、確定申告書や決算書2~3期分の申告内容も重視して担保融資審査の可否を決定します。
資金需要者である個人自営業者や法人経営者が貸出利率が低金利で、返済年数もゆとりのある長期返済融資を希望しても、銀行の担保融資審査の結果次第で希望通りの不動産担保ローンが利用できないケースもあります。

資金需要者が希望する20年や25年といった長期返済ローンは融資審査が否決されるが5年や10年の返済プランであれば融資審査が可決されるケース、長期返済ローンは融資審査が通らないが不動産売却するまでのつなぎ融資であれば融資可決されるケース、と資金需要者側に有利とはいえない担保ローン返済プランしか融資審査可決されないこともあります。
若しくは5年や10年といった元利均等返済プランでは月々の返済額が高額となってしまうため、返済額を抑える名目で利払い返済が可能な不動産売却つなぎローンを選択する資金需要者もいらっしゃいます。

個人自営業者や法人経営者の中には今期の資金調達さえ上手くいけば事業が軌道に乗ると考える事業者も多いため、不動産売却には否定的でも一時しのぎ的な意味合いで不動産売却つなぎローンを融資利用する資金需要者もおります。
しかし融資金投入により事業が健全化されても、一度締結された金銭消費貸借契約を見直してくれる銀行やローン会社は少数です。

融資金投入により事業が健全化されたとしても、不本意な形で住み慣れた自宅や事業の拠点としていた事務所不動産が売却されてしまっては本末転倒です。
事業が安定化して売り上げも伸びてきているのであれば、低金利で長期の元利均等返済可能なローン会社への借り換えをお勧めします。
直近の確定申告書や決算書の内容が悪くても数か月分の売り上げ試算表が伸びていれば評価出来ますし、銀行と違いローン会社が重要視するのは単不動産の担保余力です。
不動産売却つなぎローンを融資利用したものの不動産売却は取り止めたいとお考えのお客様は、まずはお気軽にローン会社へ長期返済での不動産担保借り換えローンを融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・268 は宮城県仙台市在住の松本様。42歳の男性で、仙台市内で内装業を営む法人経営者の方です。
1年前に借り受けたローン会社の不動産売却つなぎローンの借り換え資金として、25年長期返済型、元利均等返済方式で1200万円の不動産担保借り換えローン希望です。



不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで昭和59年新築です。
1階の一部は事務所使用、2階部分は松本様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行系ノンバンクA社の抵当権が1000万円設定されていて、融資金残債務は1000万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は宮城県仙台市青葉区、東北本線仙台駅より徒歩で約15分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪60~70万円前後です。
仙台駅近辺は大きな商業施設やデパート、ホテル等が林立するにぎやかな商業地です。
交通アクセスも東北本線、東北新幹線、仙石線と複数路線が利用可能で利便性が高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価60万円、総額1800万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者であるノンバンクA社を全額返済して、第1抵当順位から1200万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


仙台市内で内装業を営む松本様は1年前に資金難で借り受けたノンバンクA社の返済期日が迫っており、融資内容が不動産売却前提のつなぎローンだったため長期返済可能な不動産担保借り換えローンを検討します。1年前の融資金投入により業績も回復したのでメインバンクへ売上試算表と直近の決算書を提出しますが、健全化された決算書が最低でも2期分は必要と告げられ融資否決されます。困った松本様はローン会社B社へ不動産担保ローン相談します。決算書はもちろん、不動産の担保余力にも問題が無いと机上査定されたので正式に担保融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類提出、社内融資稟議可決、ノンバンクA社へ解約手続き、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1200万円、貸出金利6%、返済年数25年、毎月々7万7000円お支払い、返済総額2320万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
売却つなぎ融資を長期返済ローンに借り換えに関してのまとめです。

・個人自営業者や法人経営者が業績不振や決算内容の悪さが原因でやむなく不動産売却つなぎローンを融資利用したものの、その担保融資金投入が功を奏し売り上げが伸びて業績回復に至ったとしても一度契約した担保ローン融資内容を変更してくれるローン会社は少ない。
・資金需要者が希望する20~25年といった長期返済ローンは審査否決されるが5~10年の返済プランであれば審査可決されるケース、長期返済ローンは審査が通らないが不動産売却までのつなぎ融資であれば融資可決されるケース、と資金需要者側に有利とはいえないローン返済プランしか融資審査可決されないこともある。
・融資金投入により事業が健全化されても不本意な形で住み慣れた自宅や事業の拠点としていた事務所不動産が売却されてしまっては本末転倒なので、事業が安定化して売り上げも伸びてきているのであれば、低金利で長期の元利均等返済可能なローン会社への借り換えを勧める。

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