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分筆不可能な宅地の不動産担保査定

分筆不可能な宅地の不動産担保査定

不動産担保ローン審査対象物件の不動産担保評価金額を算出する際に、その土地の形状によって不動産担保評価を左右します。正方形の大きな土地で宅地間口が広く道路接道に問題が無ければ、土地分筆することで1坪単価を上げて不動産売却できるという事例は以前にも当ブログで解説しましたが、土地形状が接道に対し極端な長方形の大きな土地の場合は、土地分筆が不可能なので一宅地として不動産担保評価します。土地分筆の出来ない大きな土地のまま不動産担保評価しますので、一宅地でグロス(土地面積)が張るという理由で不動産売却の際には1坪単価が下がります。不動産担保ローン業者はグロスの張る不動産を担保評価する場合、一般エンドユーザーの需要が見込めないため不動産業者の一括買い取り金額を不動産担保ローン評価金額と算定します。不動産業者による一括買い取り金額は一般エンドユーザーへの売買金額の2~3割減となりますので、不動産担保評価金額も通常土地取引相場以下の評価金額となります。
本日は自動車カーローン返済資金、リボルビング返済資金を相続した不動産を活用して不動産担保ローンを希望するお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・45 は埼玉県川越市在住の島田様。28歳の男性で、東京都内で不動産会社にお勤めのサラリーマンの方です。
自動車カーローン返済等の資金として400万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件:埼玉県川越市的場の土地
登記簿権利(甲区):島田様権利
登記簿権利(乙区):特に無し
利用形態:島田様が駐車場として利用
土地60坪 公道4mに面する道路間口5m×奥行き20mの長方形不動産 
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件はJR川越線的場駅より徒歩で約15分の住宅街に位置する。的場駅近辺にはこれといった商店街は無い閑静な住宅街。県道沿いに出れば大手スーパーのベルクやニューライフカタクラ、大手飲食チェーン等もあるが自家用車利用が出来ないとかなり不便である。都心へのアクセスは新宿、池袋までは埼京線利用で約1時間強とまずまずの利便性である。的場駅徒歩15分圏内の不動産土地取引平均坪相場は約30~35万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は的場駅から徒歩15分圏内、土地形状は道路間口の短い長方形、更地なので古屋の取り壊し解体費用も掛からないが、土地分筆の出来ない一宅地なので通常土地取引相場での取引は不可能と判断。よって土地坪数60坪×坪単価20万円=総額1200万円と不動産担保評価。不動産担保での借入も無いため不動産担保総評価から不動産担保融資掛け率限度額を差し引いても400万円の融資実行に問題はない。島田様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として源泉徴収票2年分、各種納税証明書、不動産相続時の遺産分割協議書等をご用意いただきまして後日、融資金額400万円、貸出金利6%、返済年数10年、毎月々4万4000円お支払い、返済総額約533万円という内容の個人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。
本日は自動車カーローン等の返済資金を個人向け不動産担保ローンで希望されるお客様の事例をご紹介しました。
島田様も「相続した不動産を担保にするのは抵抗があったが、利用して良かった。これからは計画性を持って返済していきます。」と張り切っておられました。
気になる事例VOL・45 本日はこの辺で。

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