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評価の分かれる自主管理と委託管理マンション

2014/7/10

不動産担保ローンの融資相談で、自己所有するマンションを不動産担保として融資を検討されるお客様がいらっしゃいます。
マンションのグレードや規模、管理規約等によって銀行やノンバンクの不動産担保評価金額算出基準が変わりますが、ポイントとなるのが不動産担保となるマンションの管理形態です。
マンション管理方式には自主管理方式と委託管理方式があります。
区分所有者各自が管理する自主管理方式は管理費が安いというメリットもありますが、トラブル時の対応や定期的なメンテナンスが無いため、不動産担保ローン業者が不動産担保評価を算出する際の減算理由となります。
不動産担保ローンで融資実行する際の不動産担保融資掛け目も、委託管理方式のマンションが7～8割の融資掛け目に対して、自主管理方式のマンションは4～5割の融資掛け目しか不動産担保査定評価できません。
マンションの管理形態によって不動産担保査定評価や担保ローンの融資限度額が変動しますので、自主管理方式のマンション所有者は不動産担保ローン利用時の参考にしてみてください。
本日は自己所有する自主管理方式のマンションを不動産担保として、ノンバンク利用による事業者向け不動産担保ローンを希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･90　は埼玉県川口市在住の袴田様。６３歳の男性で、川口市内で電子機器部品製造会社を営む法人経営者の方です。
返済年数10年の変動型金利適用元利均等返済方式で、500万円の事業者向け不動産担保融資希望です。

担保物件：埼玉県川口市中青木の分譲マンション（自主管理方式）
登記簿権利（甲区）：袴田様権利
登記簿権利（乙区）：抵当権設定等特に無し
利用形態：居住用住宅
4階建て2階部分　占有面積70㎡の3DKタイプ　昭和60年新築
袴田様と奥様が居住
担保査定：不動産担保ローン審査対象物件は京浜東北線西川口駅より徒歩で約18分の準工業地域に位置する。
西川口駅近辺は昔から花街の印象が根強く残っており、街自体に悪い印象を持つ不動産購入ユーザーも少なくない。
しかし実生活面は駅前の東武ストアを筆頭に、大手スーパーや大小商店が軒を連ねる非常に利便性の高い地域である。
都心へのアクセスも抜群に良く、都心通勤族の安価なベッドタウンとして人気を誇る。
西川口駅徒歩20分圏内の築30年以内中古マンション売買平均相場は3DK70㎡前後で1500万円から、坪単価＠75万円台で取引されている。
不動産担保ローン審査対象物件は西川口駅から徒歩で20分以内、70㎡と広さは申し分ないが、総戸数の少ない小規模な自主管理方式マンションということを考慮して、通常マンション売買相場での取引は不可能と担保査定されました。
よって建物坪数21，17坪、建物坪単価65万円、総額1376万円と不動産担保査定評価しました。
先順位での抵当権設定等も無く、不動産担保融資掛け目5割を上限不動産担保ローン融資枠としても500万円の不動産担保ローン融資実行には問題ありません。
袴田様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として決算書3期分、各種納税証明書、事業計画書等をご用意いただきまして後日、融資金額500万円、貸出金利9％、返済年数10年、毎月々6万3300円お支払い、返済総額760万円という内容の事業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

評価の分かれる自主管理と委託管理マンションに関してのまとめです。
・マンションを不動産担保とする際に、マンショングレードや規模、管理規約等によって銀行やノンバンクの不動産担保評価金額算出基準が変わるが、ポイントとなるのは担保となるマンションの管理形態。
・区分所有者各自が管理する自主管理方式は管理費が安いというメリットはあるが、トラブル時の対応や定期的なメンテナンスが無いため、担保ローン業者が不動産担保評価を算出する際の減算理由となる。
・不動産担保融資掛け目も委託管理方式マンションが7～8割の融資掛け目に対して、自主管理方式マンションは4～5割の融資掛け目しか不動産担保査定評価できない。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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