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つなぎ融資を有効活用

つなぎ融資を有効活用

不動産担保ローンで融資実行する際に、お客様の希望する融資実行予定日に間に合わないケースが稀にあります。
担保不動産が借地や共有持ち分のみの担保権設定融資といった特殊なケースで担保査定評価に時間が掛かる場合や、お客様側の担保融資審査に必要な書類提示のスピード、不動産担保提供者と面談する日取りのタイミング等々色々な原因がありますが、一番多いケースが不動産担保ローン借り換え時の抵当権者、根抵当権者がすぐに借り換えに応じないケースです。
銀行や信用金庫の住宅ローンや目的別担保融資を解約して返済する際には、担保権設定している銀行等に対して不動産担保抹消書類の作成を依頼しますが、不動産担保抹消書類の作成を含めた銀行の解約手続き日数は平均して1週間から10日といったところです。銀行系ノンバンクも同等の日数で解約手続き出来ますが、独立系ノンバンクになりますと2週間から1ヶ月間は解約に応じないケースもあります。
借り換え融資は先順位担保権を抹消登記出来なければ、不動産担保融資は実行出来ません。担保ローンによる融資審査が可決されていても、借り換え先の金融業者が融資完済日を2週間後と指定してきた場合は、その2週間後の解約指定日が不動産担保融資実行日となります。
しかしお客様の中には融資を急がれている方も多く、急ぎの融資を希望しているお客様に便利なのが不動産担保ローンのつなぎ融資です。
つなぎ融資とは不動産担保ローン融資実行日まで資金が必要なお客様に対して、先行的につなぎとして融資実行する金融商品です。
つなぎ融資の融資金額は数十万円から利用可能で最終的な不動産担保融資金額の範囲内ですが、緊急資金としてお客様から人気です。つなぎ融資と不動産担保融資の2口を返済していく訳ではなくて、最終的な不動産担保融資実行時に当初借り入れの融資金を日数分の利息と合わせ、つなぎ融資は完済となります。
つなぎ融資を利用する際に最低限クリアしないといけないのが、借り換え先ノンバンクの解約予定日(担保権抹消書類発効日)と融資金完済金額の確定です。それとつなぎ融資の実行時に抵当権、根抵当権の仮登記設定も必須となります(担保権設定留保の場合も有り)。
融資を急がれているお客様に人気のつなぎ融資ですが、つなぎ融資を取り扱っていないノンバンクも多いのでご注意ください。
気になる事例VOL・138 は神奈川県横浜市金沢区在住の丸本様。49歳の男性で個人タクシーを営む個人自営業者の方です。
つなぎ資金で50万円融資実行後、ノンバンク借り換え資金として15年長期返済型で元利均等返済プランとして1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで平成2年新築です。
丸本様ご家族が現在居住用不動産として利用中です。
ノンバンクA社の抵当権が1000万円設定されており、融資金残債務は800万円です。返済遅延や各種税金未納はありません。
不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県横浜市金沢区金沢町、京浜急行本線金沢文庫駅より徒歩で約15分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均で坪65~70万円前後です。
金沢文庫駅近辺には大きな商業施設はありませんが、大小商店が点在しており買い物等の不便はありません。京急横浜駅や品川駅へも快速で30分~1時間以内と都心へのアクセスも良好です。
しかし金沢文庫駅から少し離れると勾配が厳しくなり、本物件も急勾配の続く住宅街にあります。ご年配の方や自転車利用の方には辛い地域特性のため、通常の不動産売買取引相場より若干下落した担保評価となりました。
よって土地坪数30坪×土地坪単価60万円=総額1800万円と不動産担保査定評価しました。
ノンバンクA社の解約手続きに2週間掛かるため、丸本様はその間のつなぎ融資として50万円を希望しました。ノンバンクA社の解約予定日と融資金完済金額を確定してもらい、根抵当権設定仮登記と同時に先行して50万円の融資を貸出金利12%で融資実行しました。その後、2週間後に不動産担保ローン融資実行して50万円のつなぎ融資は完済、根抵当権設定仮登記を根抵当権設定本登記として、融資金額1000万円、貸出金利6%、返済年数15年、毎月々8万4000円お支払い、返済総額1519万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
つなぎ融資を有効活用に関してのまとめです。
・担保融資する際にお客様の希望する融資実行予定日に間に合わないケースが稀にあり、担保不動産の複雑性やお客様側の協力以外での主な原因は借り換え先ノンバンクの解約手続きに掛かる日数。
・融資金完済及び抵当権抹消解約手続きに必要な日数は銀行や銀行系ノンバンクで1週間から10日、独立系ノンバンクで2週間から1ヶ月間。
・借り換えノンバンクの解約予定日と融資金完済金額が確定出来れば、不動産担保融資金額の範囲内でつなぎ融資が可能。

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