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売却前提ローンの売却額について

売却前提ローンの売却額について

不動産を売却するまでのつなぎ資金として融資利用出来る不動産担保売却前提ローンは、通常の長期返済型担保ローンと比較すると担保融資審査も甘く、総量規制からも除外されます。不動産担保ローン融資実行前に不動産業者との不動産売却媒介契約書の締結が担保融資実行の必須条件となります。

資金需要者が任意で選んだ不動産業者あるいはローン会社指定の宅建業者と媒介契約を締結する際に一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と内容の異なる媒介契約方法を自由に選択出来ますし、売却希望金額は実勢価格を基準にして融資審査の担保評価額より割高な売り出し価格設定が可能です。
しかしノンバンクやローン会社が取り扱う不動産担保売却前提ローンの融資期間は主に最長1年と短期契約なので、1年間の担保融資期間中に希望する不動産価格で売却不可能と判断されれば不動産売却希望金額の減額をノンバンク側から提案される可能性もありますし、融資契約期間内に売却返済ができなければ期限の利益喪失として遅延損害金が加算されます。融資期間延長が可能な場合でも更新手数料が発生する場合があります。

借り入れ期間中に不動産価格の高騰等でローン会社の融資審査時の担保評価より割高で売却できる可能性はありますが、近隣不動産市場とかけ離れ過ぎた不動産売却希望金額を設定すると担保融資期間内での不動産売却、借入金完済は不可能です。
不動産売却の媒介契約を締結する際には不動産業者やノンバンクの融資担当者としっかりとヒアリングして、担保融資期間内に不動産売却出来る現実的な不動産売却希望金額の設定をお勧めします。

気になる事例VOL・190 は東京都世田谷区在住の山本様。52歳の男性で、東京都内でリフォーム業を営む法人経営者の方です。
事業運転資金、引っ越し資金として1年短期返済型、不動産売却までのつなぎローンとして500万円の不動産担保売却前提融資希望です。

売却ローンで延滞回避


不動産担保ローン審査対象物件は土地20坪、建物木造3階建てで平成8年新築です。
山本様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
都市銀行A銀行の抵当権が3000万円設定されていて、融資金残債務は1500万円あります。現在は2ヵ月分の返済遅延があります。税金未納はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都世田谷区八幡山、京王線八幡山駅より徒歩で約10分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪190~200万円前後です。
八幡山駅近辺には中堅スーパーや大小商店、環八沿いや甲州街道沿いにも大小様々な商店が軒を連ねています。
交通アクセスも京王線、小田急線と複数路線が利用可能で、新宿まで30分以内と利便性は高いです。
担保査定としては中級~高級程度の住宅地です。
よって土地坪数20坪、土地坪単価190万円、総額3800万円と不動産担保査定評価しました。
都市銀行A銀行の抵当権残債務1500万円に2ヵ月分の遅延損害金、想定遅延損害金2年分を加算して第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。

東京都内でリフォーム業を営む山本様は事業売上減少の影響で都市銀行A銀行の毎月の返済が滞りはじめます。返済遅延が続くと競売手続きに入るとA銀行から宣告された山本様は任意での不動産売却を決意します。不動産売却までのつなぎ資金を希望した山本様はノンバンクB社へ不動産担保売却前提ローンを融資申し込みします。不動産担保査定評価も問題なく、不動産業者と交わした媒介契約書の提出を担融資審査可決の条件として山本様に提案、山本様が選んだ不動産業者との一般媒介契約書をノンバンクへ提出して無事に担保融資審査が可決されました。
融資金額500万円、貸出金利8,5%、1年短期返済、毎月々利息のみの3万5400円お支払い、不動産売却時一括返済という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
不動産担保売却前提ローンの売却額のまとめです。

・不動産売却までのつなぎ資金として融資利用可能な不動産担保売却前提ローンは、通常の長期返済型担保ローンと比較すると担保融資審査も甘く、総量規制も除外されるが、不動産担保ローン融資実行前に任意選出の不動産業者あるいはローン会社指定の宅建業者との不動産売却媒介契約書の締結が担保融資実行の必須条件。
・資金需要者が任意選出の不動産業者との媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と内容の異なる媒介契約方式を自由に選択出来るし、売却希望金額も自由に設定可能。
・ノンバンクやローン会社が事業展開する不動産担保売却前提ローンの融資期間は最長1年と短期契約なので、1年間の担保融資期間中に希望する不動産価格で売却不可能と判断されれば不動産売却希望金額の減額をノンバンク側から提案される可能性もあるし、不動産売却金額の減額を融資期間延長の条件とされることもある。

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