気になる事例

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共有者内緒なら持ち分融資

2014/2/8

不動産の権利には土地、建物双方の権利を単独で有する所有権もあれば、所有権利自体を複数（夫婦、親兄弟等）で分け合う持ち分での共有権利もあります。
建物だけを所有して土地は借りるという借地権という権利もあったり、土地だけ所有しているという権利もあったりと様々です。
銀行やノンバンクが不動産担保で融資をする場合の一般的な考え方は、土地、建物双方を共同担保に設定する所有権での不動産担保融資です。
自分が有している権利、持ち分のみで共有者に内緒で不動産担保融資を希望されたり、若しくは土地は借地なので土地所有者に内緒の、建物権利だけで不動産担保融資を希望されるといったお客様も少なくありませんが、銀行をはじめかなり融資実行には消極的です。
本日はリフォーム資金捻出のため土地、建物を担保とした不動産担保を検討されるも、不動産権利の共有者に内緒のため、融資承諾無しで進めたいお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･61　は福岡県福岡市在住の佐伯様。62歳の男性で、福岡市内で飲食店を営む個人自営業の方です。
経営する飲食店の店内リフォーム資金として、15年固定金利型返済プランで300万円の事業者向け不動産担保融資希望です。

担保物件：福岡県福岡市東区千早の一戸建て住宅
登記簿権利（甲区）：佐伯様とお父様持ち分2分の1ずつの共有権利
登記簿権利（乙区）：抵当権設定有り　地方銀行Ｆ銀行　抵当権設定2000万円　残債務200万円
利用形態：居住用住宅
土地60坪　木造2階建て昭和57年新築
佐伯様ご家族6人が居住
担保査定：不動産担保ローン審査対象物件はＪＲ鹿児島本線千早駅より徒歩で約15分の第2種低層住居専用地域に位置する。
千早駅近辺には特に大きなスーパーやデパートは無いが、街道沿いには大手スーパーのイオンやエディオン、家電量販店のヤマダ電機等があり買い物等の住環境としては良好である。
中心部へのアクセスは博多駅まで在来線利用で乗り換え無しの10分と非常に便利である。
千早駅徒歩15分圏内の不動産土地取引平均坪相場は約25～30万円で取引されている。
不動産担保ローン審査対象物件は千早駅から徒歩15分圏内、不動産担保ローン審査対象物件近辺には大手スーパーや大小商店等があり人気もあるため、通常土地取引相場以上での取引が可能と担保査定されました。
よって土地坪数60坪、土地坪単価30万円、総額1800万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者Ｆ銀行の抵当権残債務が200万円残っているため2年分の遅延損害金を残債務に上乗せして減計算。
不動産総評価から200万円と遅延損害金56分万円を引いた金額1544万円から持ち分割合2分の1評価による不動産担保融資掛け目を差し引いても300万円の不動産担保融資実行に特に問題は無い。
佐伯様には個人の確定申告書3期分、各種納税証明書、第1抵当権者Ｆ銀行融資残高証明書、店舗改装費用見積書、事業計画書等をご用意いただきまして後日、融資金額300万円、貸出金利9，5％、返済年数15年、毎月々3万1000円お支払い、返済総額約564万円という内容の事業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

共有者内緒なら持ち分融資に関してのまとめです。
・不動産の権利には土地、建物双方の権利を単独で有する所有権もあれば、所有権自体を複数（夫婦、親兄弟等）で分け合う持ち分での共有権利もある。
・銀行やノンバンクが不動産担保で融資する場合の一般的な考え方は、土地、建物双方を共同担保に設定する所有権での不動産担保融資。
・持ち分のみで共有者に内緒で不動産担保融資を希望したり、若しくは土地は借地なので土地所有者に内緒の、建物権利だけで不動産担保融資を希望するといったお客様も多いが、銀行をはじめ融資実行には消極的。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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