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ワンルームマンションを担保ローン活用

2015/9/10

区分所有するワンルームマンション1室のみでもノンバンクやローン会社は不動産担保融資可能です。
しかし所有するワンルームマンションを担保不動産としてノンバンクやローン会社が査定評価する際に、収益還元方式の年間利回り計算はマンション立地の地域性やマンショングレード等で変わってきます。
例えば東京都心の人気エリアである港区や渋谷区、新宿区のワンルームマンションであれば年間利回り7～8％台で収益還元方式計算出来ますが、地方都市のワンルームマンションとなると年間利回り15～20％台の収益還元方式計算になります。
遠隔地の地方都市物件となると、不動産担保ローン自体を取り扱えないノンバンクやローン会社もありますので注意が必要です。
不動産担保ローン会社が担保融資する際に重要視するのは安全な債権回収ですが、賃貸中のワンルームマンションを不動産担保に貸し付けする場合、現在の賃借人が退去した際に空室がすぐに埋まるかという入居率が融資審査のポイントとなります。
大学近辺の学生街やオフィス街近くのワンルームマンションは、進入学生や新卒者の需要が多いため空室率が低く、入居率も高いので不動産担保ローン会社の担保査定評価額も高くなります。
ノンバンクごとに取り扱えるエリア、対応可能な不動産種別も違いますので、まずは融資相談してみてください。
気になる事例VOL･156　は東京都港区在住の石川様。45歳の男性で、東京都内のワンルームマンションを複数区分所有して賃貸管理する個人の不動産賃貸業の方です。
所有するワンルームマンションのリフォーム資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は50世帯ほどの小規模な分譲マンションで、7階建ての4階部分、占有面積30㎡のワンルームタイプで平成18年新築です。
石川様所有で現在は月12万円、年間144万円で賃貸中です。
2年前に石川様が2000万円で中古購入して、現金購入後は担保権設定しての融資借入はありません。
不動産取得税や固定資産税等の税金未納はありません。
不動産担保ローン審査対象物件は東京都渋谷区笹塚、京王線笹塚駅より徒歩で約5分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の中古ワンルームマンション不動産売買取引相場は平均で30㎡ワンルームタイプ、築10年以内で1800～2000万円（坪200～220万円）前後です。ワンルーム平均賃料相場は月12～13万円の年間利回り7～8％台で取引されています。
笹塚駅近辺は大手スーパーも複数あり、交通アクセスも京王線で新宿駅から5分以内と非常に利便性の高い地域です。新宿や渋谷という繁華街へも近く、若者を中心に昔から根強い人気があります。
本物件は笹塚駅から徒歩5分圏内、築年数も10年以内と美築なため通常での不動産売買取引、不動産賃貸取引での売買が可能と担保査定されました。
よってワンルームマンション月額賃料12万円、年間12ヶ月の賃料合計144万円で年間利回り8％想定で1800万円と不動産担保査定評価しました。（現在賃貸中のため収益還元方式を採用）
抵当権、根抵当権といった担保権設定も無く、第1抵当順位で500万円の担保融資を実行しても不動産担保融資掛け目3割弱と問題ありません。
石川様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類を取得、ご用意いただきまして後日、融資金額500万円、貸出金利7,5％、返済年数10年、毎月々5万9000円お支払い、返済総額713万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

ワンルームマンションを担保ローン活用に関してのまとめです。
・ノンバンクやローン会社の不動産担保ローンはワンルームマンション1棟だけではなく、区分所有するワンルームマンション1室のみでも担保融資対応可能である。
・不動産担保ローン会社がワンルームマンションを担保査定する際に、収益還元方式の年間利回りで計算するが、マンション立地の地域性やマンショングレード等で利回り計算は変わってくる。
・おおよその地域ごとの利回り計算は東京都心の人気エリアで7～8％台、地方都市物件で15～20％台が目安。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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